[부동산자산관리사 되는 길] 투자위험·수익 분석, 이젠 부동산도 필수

매일경제와 한국부동산자산관리사협회가 진행하는 '매경 부동산자산관리사' 시험은 △부동산자산관리개론 △주거용부동산자산관리 등 1차 과목과 △경매자산관리 △토지자산관리 △상가빌딩자산관리 등 2차 과목으로 구성돼 있다. 과목당 40점 이상, 1ㆍ2차 과목 평균 60점 이상을 받아야 합격이다. 오는 9월 4일 제3회 시험을 앞두고 부동산 분야 관계자들은 물론 일반인들의 관심이 높아지고 있다. '매경 부동산자산관리사' 교육과정에서 부동산자산관리개론을 담당하고 있는 박태원 광운대 부동산학과 교수는 부동산 투자 위험과 수익 요인을 다음과 같이 제시한다.

요즘 부동산시장에는 여러 변수에 의해 투자 위험성이 높아졌다고 한다.

처분이익을 주요한 목표로 삼았던 과거의 부동산 투자에서 운영이익의 관점으로 중심축이 이동하면서 부동산자산관리의 중요성은 더욱 커져가고 있다.

미래시점의 투자를 결정지을 수 있는 위험과 수익에 대한 분석이 필수적이다.

위험은 부동산투자에서 투자자가 예상한 결과와 실현된 결과가 달라질 가능성을 말하며 △사업상 위험 △금융적 위험 △법률적 위험 △인플레이션 위험으로 구분할 수 있다.

최근엔 저축은행을 중심으로 한 프로젝트파이낸싱 등 금융적 위험이 커지고 있다.

부동산자산관리사는 위험 유형을 분류하고 각각 대비책을 마련해야 한다. 피할 수 있는 없는 구조적 위험, 즉 체계적 위험을 파악해야 한다.

이는 시장의 힘에 의해 야기되는 위험으로서 모든 부동산에 미치는 위험이다.

이에 비해 비체계적 위험은 피할 수 있는 위험으로 개별적인 부동산 특성에서 야기된다. 비체계적 위험에서 부동산자산관리사 위력이 발휘될 수 있다. 분산투자와 관리를 통해 위험을 회피하고 수익을 추가할 수 있다.

부동산자산관리사는 위험에 대한 유연한 대응을 통해 수익률을 높여야 한다.

수익률은 크게 세 가지로 구분할 수 있다.

첫 번째는 기대수익률(expected rate of return)이다. 투자자로부터 기대되는 예상수입과 예상지출로부터 계산되는 수익률을 의미한다. 두 번째는 요구수익률(required rate of return)이다. 투자자가 대상부동산에 투자하기 위해 충족되어야 할 최소한의 수익률을 말한다. 세 번째는 실현수익률(realized rate of return)이다. 투자가 이루어지고 난 후에 현실적으로 달성된 수익률이다.

이러한 수익률 구분을 통해 부동산자산관리사는 의사결정을 할 수 있게 된다.

기대수익률이 요구수익률보다 클 때 투자를 실행하거나 권유할 수 있으며, 기대수익률이 요구수익률보다 작을 때 투자를 줄이거나 중지하게 된다. 물론 기대수익률과 요구수익률이 같다면 균형투자를 시도할 것이다.

불확실성의 시대에서 부동산도 예외가 아니다. 위험과 수익에 대한 합리적 판단이 투자의 주요 관건이 되고 있다.

[박태원 광운대 부동산학과 교수 edu.krpm.co.krㆍ1544-5584]