[구만수]부동산시장 분석기법(1)

상승과 조정, 부동산시장의 사이클을 확인하라.

부동산시장 가격의 등락 요인은 어느 특정한 한 가지 요인이 아니라 여러 가지 요인이 서로 복합적으로 영향을 주고 있다는 점은 부동산 시장에 대하여 조금이라도 공부해본 사람이라면 아는 사실이다. 필자 역시 그러한 점에 전적으로 동의를 한다. 필자의 연구 결과 여러 가지 요인 중에서도 부동산정책, 국내외 경제상황, 인간의 심리, 수요와 공급 측면 등 4가지의 요인이 부동산시장의 가격 등락에 다른 요인에 비하여 상대적으로 더 큰 영향을 주고 있다고 판단한다. 따라서 본 칼럼에서 각각의 요인에 대한 역사적 사실과 데이터를 기반으로 부동산 시장을 분석해 보고자 한다. 

 

대한민국은 지난 압축성장 시기에 물가(prices), 인구(population), 경제성장률(economic growth), 국내총생산(gross domestic product), 통화량(money supply), 가처분소득(disposable income) 지속적으로 상승을 하였다. 이러한 결과로서 부동산가격 또한 상승하였다. 특히 국내총생산의 증가는 국민 한 사람 한 사람의 생산성이 증가 하였다는 이야기와 같은데 개인의 생산성 증가는 결국 가처분소득의 증가로 이어지고 소득의 증가는 누구나 갖고 싶어 하는 좋은 지역 좋은 부동산에 대한 지불능력을 높이고 이러한 지불능력을 가진 사람이 많아짐에 따라 공급자는 그 수요에 따른 더 좋고 질 좋은 부동산상품을 공급하기 위해서 노력하고 그러한 노력이 한정된 토지의 소유경쟁을 일으켜 토지의 가격이 상승하게 된다. 토지의 가격 상승은 결국 건축물의 가격 상승으로 이어진다. 결론적으로 개개인의 소유욕과 높은 지불능력이 지속 되는 한 부동산 가격은 상승한다. 물론, 수학적으로 매년 같은 상승률을 보인 것은 아니다. 그러나 다소 부침은 있었지만 긴 시간을 놓고 볼 때는 지속적인 상승이 이루어져 왔고 그러한 역사적 사실을 부정할 수 없다. 한 국가의 경제가 성장한다면 이에 수반하는 생산 요소들의 볼륨도 커질 수밖에 없는 것은 깊이 생각하지 않아도 아는 사실이다. 당연히 생산 3요소 중에 하나인 토지, 즉 부동산의 효용성은 지속적으로 높아지고 부동산을 소유하기 위한 경쟁이 심화되므로 이에 따라 가격이 상승하게 되는 것은 자연스러운 현상이며 이러한 자산을 국부(國富)라 칭하기도 한다.

 

대한민국의 부동산 가격은 1960년부터 상승과 조정을 반복하면서 지속적으로 우상향 해 왔다. 물론 앞으로 지속적으로 상승을 할 것인지에 대한 판단은 앞으로의 칼럼 내용에서 다룰 예정이다. 다만 이 부분에서 필자가 주장하고 싶은 내용은 부동산정책, 국내외 경제상황, 인간의 심리, 수요와 공급 등 상황에 따라서 부동산시장은 활황과 조정을 반복하면서 저점과 고점을 지속적으로 높여 간다는 사실이다. 물론 대한민국 부동산시장의 전체 평균이 이러하다는 것이고 시기와 지역별로 같이 또는 다르게 움직이는 현상이 일어난다는 것 또한 사실이다. 그래서 전국적으로 볼 때 대부분 시장 상황은 활황임에도 불구하고 지역별로 침체에 빠져 있는 경우도 있고 전체적 시장이 침체장임에도 지역별로는 활황세를 나타내는 시장도 있다. 하지만 역사적으로 전체적인 부동산 시장의 흐름을 해석해 보면 상승과 조정을 반복하면서 우상향을 지속적으로 해왔다는 사실에 대해서는 이견이 있을 수 없다.

 

기술한 바와 같이 1960년부터 부동산시장은 활황과 침체를 반복하고 그 결과 부동산가격은 상승과 조정을 반복하면서 우상향을 해왔다. 이러한 패턴에 대해서 이 칼럼을 읽고 있는 당신이 고개를 끄덕이고 수긍을 한다면 한 가지 놀라운 사실은 발견할 수 있다. 아래 그림1은 부동산가격이 상승과 조정을 반복한다면 그러한 상승과 조정의 폭이 얼마나 되는지를 나타내고 있다. 상승 기간의 폭과 조정 기간의 폭을 비교해 보면 차이가 많음을 알 수 있다. 상승 폭에 비해서 조정 폭은 절반에 불과하다. 실제 현실에서 조정 폭은 깊지 않으며 개념적 표현을 위해서 그래프를 그린 것에 불과하다. 자세히 보면 상승기간이 짧으면서 상승의 기울기는 가파르고 조정기간은 상대적으로 길며 기울기는 완만하다. 정리하면 역사적 사실과 우리의 경험칙에 비추어 지난 57년간 대한민국의 부동산시장은 활황과 침체를 반복하며 그에 따른 부동산가격은 상승과 조정을 반복하면서 저점과 고점을 높여왔다.

           그림1 부동산가격 상승폭과 조정폭의 비교

아울러 상승 폭은 조정 폭에 비해서 월등이 높고 반대로 조정 폭은 상대적으로 적다는 것이다. 따라서 어느 시기에 투자를 실행하였는지를 불문하고 보유기간에 발생하는 침체기간(국내외적 충격에 의한 단기하락)에 견딜 수만 있었다면 결론적으로 자신이 투자한 금액 이상으로 회수할 수 있다는 결론에 이르게 된다. 저점과 고점을 알 수 있다면 매도와 매수 타이밍을 효과적으로 잡을 수 있고 시장의 평균수익률을 상회하는 자본이득을 누릴 수 있을 것이다. 다만 저점과 고점이 어느 시기인지를 모르기 때문에 오늘도 당신은 이렇게 공부를 하고 있는 것이다. 우리의 재테크 공부 핵심은 부동산시장 가격의 상승과 조정 시기를 파악하고 그러한 사이클에 맞게 투자를 하고 초과수익을 올리고자 함이다.

 

아울러 그림2는 각 년도 1월 기준 전국 주택매매가격 종합지수 막대그래프이다. KB국민은행에서 데이터를 축적한 역사가 1986년부터이기 때문에 그 전 자료를 제시할 수는 없어 안타깝지만 전체적이 맥락을 이해하는 것에는 큰 문제가 없다. 그림2을 보면 지속적으로 주택매매가격이 상승해 왔음을 볼 수 있다. 물론 그림1 처럼 정확한 비율로 상승과 조정을 반복한 것은 아니지만 전체적으로 필자의 주장을 뒷받침할 수 있을 정도의 객관성은 분명히 있다.

 

                그림2 각 년도 1월 기준 전국 주택매매가격 종합지수