[40대 직장인 나가장씨의 경매로 집사기] 시장 위축에 경매도 충격.. 유찰횟수 늘고 낙찰가율 급락

부동산시장 및 대출 불안에 내년 경매 큰 장 설 수 있어
물건 늘고 낙찰가 하락하면 실수요자는 내집마련 기회

8.2부동산대책으로 주택시장이 위축되면서 경매 시장도 충격을 받고 있다. 하지만 주택 거래절벽과 대출규제가 장기화 되면 오히려 경매물건이 늘 것이란 전망이다.

그동안 저금리 등으로 경매물건이 계속 줄었지만, 부동산시장 및 대출 불안 등으로 내년께는 경매 큰 장이 설 수도 있다는 것이다.

경매 물건이 늘고 낙찰가가 하락하면 실수요자인 나가장씨에겐 오히려 내집마련 기회가 될 수도 있다.            

■규제로 경매시장도 변화 클 듯

전문가들은 경매 지표 중에서 유찰횟수와 낙찰가율 등을 보면 시장 변화를 읽을 수 있다고 조언하고 있다. 경매 낙찰가율은 최근 6.19, 8.2부동산대책 전까지 고점을 찍다가 급락하고 있다.

서울 주거시설 낙찰가율은 7월 96.7%에서 8월 90.3%로 6.4%포인트 하락했다. 보통 경매 낙찰가율이 2~3%만 하락해도 급락했다고 본다. 8.2대책으로 경매시장도 그만큼 충격이 큰 것이다.

과거엔 싸게 낙찰받으려고 경매 참가자들이 의례 1~2회는 유찰시키곤 했다. 서울지역은 유찰 때마다 최저가가 20%씩 차감된다. 하지만 최근엔 양질의 인기 물건은 유찰없이 바로바로 계약되고 있다.

'서울로 7017' 완공 전후로 한때 서울시 중림동 일대 경매 물건이 싹 사라졌다. 호재로 인기 물건 경쟁이 치열해져 남아나지 않은 것이다.            

■부동산시장 위축땐 유찰횟수 늘어

이처럼 부동산시장이 위축될 땐 경매 유찰횟수는 늘고, 낙찰가율은 떨어진다.

서울 주거시설 연도별 평균 유찰횟수는 부동산이 위축됐던 2012년 1.8회, 2013년 1.7회, 2014년 1.6회로 높은 편이었다. 당시 낙찰가율은 2012년 76.2%, 2013년 77.2%, 2014년 82.8% 수준이었다.

유찰이 많을수록 경매 물건을 싸게 살 수 있었던 것이다. 하지만 부동산경기가 회복되면서 서울 주거시설 유찰횟수는 2016년 1.1회, 2017년 1.1회로 크게 줄었다.

이와함께 낙찰가율은 껑충 뛰었다. 2016년 낙찰가율 92.3%, 2017년 93.8% 수준을 기록했다. 특히 올해 5~7월에는 낙찰가율이 95~97%로 역대 최고수준으로 오르기도 했다. 하지만 8.2부동산대책 이후인 8월 낙찰가율은 90.3%로 하락세다.

경매시장에서 한번 유찰될때마다 가격은 크게 하락한다.

가령 최저가 3억인 아파트 경매 물건이 1회 유찰되면 최저가는 지방 법원 별로 20~30% 차감된다. 서울지역 지방법원은 1회 유찰시 20%를 차감한다. 춘천지방법원 등 일부 지역은 30%를 차감한다.

서울지역 경매에서 최저가 3억원인 아파트가 1회 유찰되면 20%를 차감해 최저가는 2억4000만원이 된다. 2회 유찰시 최저가는 전회차에서 20%를 차감한 1억9200만원이 된다.            

■"부동산 명도, 분쟁보단 타협점 찾아야"

경매는 낙찰로 끝나는 것이 아니다. 경매 초보자가 최고가 낙찰했다는 기쁨을 누릴새도 없이, 가장 어렵다는 명도(부동산을 비워 줌)가 남는다. 마음이 약한 나씨는 거주자가 못 나간다고 버티면 어떻게 해야할까 벌써부터 겁이 난다.

하지만 법제도가 바뀌고 시대도 바뀌면서 명도도 과거보다는 수월해졌다.

나씨를 경매의 세계로 인도한 친구는 자신의 사례를 들려줬다. 낙찰받고 소유권 이전등기를 한 후 주말에 음료수를 들고 세입자가 있는 경매 아파트에 방문했다.

초인종을 눌러도 응답이 없어, 메모를 남길 수 밖에 없었다. 하지만 며칠이 지나도 연락이 오지 않았다. 낙찰자인 친구가 먼저 전화를 했다. 세입자는 명도확인서를 받아야 배당금(전월세 보증금)을 받을 수 있다고 했다. 또 상황이 어려우니 이사비를 달라고 했다.

친구는 싸워봐야 시간만 끌고 금융비만 늘 것 같아 명도확인서와 이사비용 100만원을 제공하기로 타협했다.

세입자가 이사날짜에 나가지 않으면 민사집행법의 인도명령에 근거해 강제명령을 할 수도 있다.

한 경매 전문가는 "이사비는 법의 규정은 없지만 대부분의 낙찰자는 원만한 명도합의를 위해 강제집행비용의 70~80%를 제공한다"며 "세입자 등 점유자도 버텨봐야 이사비도 못받고, 강제집행비용을 청구당할 수 있어 타협하는 것이 유리하다"고 밝혔다.

또 최근 경매 명도는 합의나 인도명령 등으로 거의 이뤄져 명도소송까지 가는 경우는 거의 없다는 설명이다.

lkbms@fnnews.com 임광복 기자