"내 전세금 어떡하나"..경매 넘어가는 '깡통전세' 주의보

‘8·2 부동산 대책’ 여파로 부동산 법원경매에서 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)이 하락하기 시작하면서, 집이 경매에 넘어갈 경우 보증금을 온전히 돌려받지 못하는 ‘깡통전세’ 피해자가 늘어날 것으로 보인다.

조선일보 DB.

앞으로 전세수요가 더 많아질 것이란 전망도 우세해 피해가 더 커질 수 있다는 우려도 나온다.

30일 부동산 업계에 따르면 서울 법원경매 낙찰가율과 아파트 전세가율(매매가 대비 전세가 비율) 차이가 이달부터 좁혀지기 시작하면서 깡통전세 우려가 커지고 있다.

8·2 대책 이후 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)이 강화되며 높아진 대출문턱 탓에 투자자들이 경매시장에서 대거 빠져나가면서 낙찰가율이 급감하고 있기 때문이다.

낙찰가율과 전세가율 격차가 줄면 집이 경매로 넘어갔을 때 세입자에게 떨어지는 배당금 잔액이 전세 보증금보다 줄어들 수 있어 보증금을 떼일 가능성이 커진다.

경매정보업체 지지옥션에 따르면 이달 28일 기준 서울 아파트 낙찰가율은 96.3%로, 이미 전달보다 5.5%나 하락했다. 서울 아파트 전세가율은 올해 들어 조금씩 하락하고 있으나 월별 내림폭이 1%포인트선을 넘지 않는 수준이다. 지난달 기준으로 보면 71%(한국감정원 집계)다.

서울 아파트 낙찰가율과 전세가율 격차는 지난 몇 년간 벌어지는 추세라, 세입자들은 살던 집이 경매에 들어가더라도 보증금 걱정이 상대적으로 덜했다.

낙찰가율과 전세가율의 차이는 2014년 21.04%포인트에서 2015년 22.69%포인트, 2016년에는 22.73%포인트를 기록했고, 낙찰가율이 특히 높았던 2017년 1~7월엔 25.20%포인트까지 차이가 벌어졌다. 전셋값이 꾸준히 올랐지만 그 이상으로 서울 아파트값이 급격하게 올랐고 이에 따라 법원경매에서 아파트 인기도 높아져 낙찰가율도 고공행진 했기 때문이다.

그래픽=조숙빈 디자이너

그러나 8·2 대책 여파로 주택시장 분위기가 가라앉아 낙찰가율이 하락하면서 앞으로는 상황이 달라질 수 있게 됐다. 이미 서울을 제외한 지역에서 이런 문제가 조금씩 수면 위로 불거지고 있다. 다음달 27일 두 번째 경매가 진행되는 경기 의정부시 신곡동의 전용면적 70㎡짜리 H아파트 1채가 그 예다.

이 아파트의 감정가는 2억4700만원이고, 이곳에 사는 세입자가 낸 전세 보증금은 1억8000만원이다. 여기에다 1순위 근저당으로 4500만원이 설정돼 있다. 이때문에 이 물건이 다음 경매에서 감정가의 90%인 2억2230만원에 낙찰된다고 가정할 경우 세입자는 보증금 중 최소 몇백만원을 떼이게 된다. 낙찰금액에서 단순히 1순위 근저당 금액만 빼도 1억8000만원에 못 미치기 때문이다.

게다가 이번 대책으로 전세가율은 당분간 상승할 가능성이 크다는 점에서 이런 상황은 더 확산될 것으로 우려된다. 시장이 불안한 만큼 내 집 마련 대신 전세로 눌러앉는 사람들이 늘어나면 전세가격도 덩달아 오를 수 있기 때문이다.

전문가들은 매매가 대비 전세 보증금이 지나치게 높은 물건은 피하고, 계약 전에 세입자가 내야 할 전세금뿐 아니라 선순위 근저당으로 설정된 금액도 살펴볼 필요가 있다고 조언한다.

 

이창동 지지옥션 선임연구원은 “전세금과 선순위 근저당 합이 매매가의 80%를 넘지 않는 물건이어야 나중에 경매가 진행되더라도 보증금 전액을 돌려받을 가능성이 크다”면서 “집주인이 담보대출을 이유로 전입신고를 다시 해달라는 사례도 종종 있는데, 이 경우 경매 배당 시 후순위가 돼 보증금을 떼일 수 있기 때문에 절대 피해야 한다”고 말했다.

 

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