[윤재호]감정가의 50% 떨어진 오피스텔 경매 노릴까?

경매로 사면 얼마나 저렴할까?

 

주택 투자보다도 수익형 부동산에 대한 관심이 몰리다보니 임대수익 목적의 수익형부동산이 반사이익을 얻고 있다. 수익형 부동산을 찾는 실수요자들 중에는 경매를 통해 가격 저렴한 오피스텔에 투자하고자 하는 사람들이 늘고 있다.

 

입지여건 좋은 도심 오피스텔을 경매로 장만하면 급매가 대비 20~30% 저렴하게 낙찰 받을 수 있고, 2회 이상 유찰한 경매 물건은 반값 수준에서 값싸게 낙찰된다. 값싸게 매입해 주변 시세보다 저렴하게 세를 줄 경우 임차인을 구하기 쉬워 부동산 불황기 안정적인 임대수익을 거둘 수 있는 대표 수익형 부동산이다.

 

 

 

 

 

 

 

 

도시 곳곳의 오피스텔 신규 분양현장마다 높은 임대수익을 내세우며 투자자들을 유혹한다. 대신 신규 분양 중소형 오피스텔은 청약 경쟁이 치열하고 가격이 비싼 대신 오피스텔 경매물건은 가격 저렴하게 낙찰 받는 데다 임대수익도 짭짤해 불황기 인기 경매 종목인 셈이다.

 

   ‘오피스텔’ 경매의 특징

 

오피스텔 경매물건은 고정적인 임대수익을 바라거나 창업용 사무실로 이용하는 젊은 수요자들로부터 인기이다. 또 요즘 오피스텔은 주거겸용인 경우가 대부분이어서 신혼부부 중에 아예 오피스텔에 신혼살림을 차리는 사례도 많다. 오피스텔은 요즘 한창 각광 받는 대표적인 수익성 부동산이자 전천후 투자대상인 셈이다.

 

주거와 업무 기능을 함께 갖춘 부동산이다 보니 자영업자, 1인(소호) 기업, 전문직업인들이 선호하는 오피스텔은 요즘 인기 상종가이다. 특히 강남 ․ 서초 ․ 송파와 수도권 신도시 역세권 인기지역이나 대학가 일대의 중소형 오피스텔은 수요가 꾸준하다.

 

 

1인 가구나 늘고 전셋값 상승세가 두드러지면서 오피스텔에 대한 투자수요가 크게 늘었다. 경매시장에서 1~2억 원 안팎의 금액으로 소형 오피스텔 경매 투자가 가능한데다 임대수요가 넉넉해 투자실패로 이어지는 경우는 드물다.

 

오피스텔은 교통이 편리한 도심에 위치해 있어 교통체증을 피해 도심지역에서 나만의 공간을 갖고자 하는 개인 투자자에게 선호종목이다. 또 환금성이 뛰어나며 임대가 손쉬운 장점이 있다. 매매가 대비 전세가 비율이 40~50% 이상이어서 투자금 회수가 용이하다.

 

  ‘오피스텔’ 낙찰 추이

 

한 달이면 전국에서 오피스텔 경매물건 500~600여건이 입찰에 부쳐진다. 서울 수도권은 200~300건 입찰되고 서울 78%, 수도권 80%, 지방 광역시는 80%의 낙찰가율을 보인다. 그 중 중소형 오피스텔 경매물건 매물의 비율은 40~50% 안팎이다.

 

 

 

 

 

물건 공급이 아직은 많지 않지만 입찰 경쟁률이 4.5대 1 안팎이기 때문에 경쟁이 치열한 아파트보다 수월하게 낙찰 받을 수 있다.

 

입찰자들은 주로 임대사업용 또는 자영업자들의 사무실, 주택의 대체상품으로 낙찰 받는다. 서울 수도권의 낙찰가율은 1회 유찰 후 80%선에서 낙찰된다. 입찰 경쟁률은 서울의 경우 5대 1, 수도권의 경우 5대 1 내외, 지방은 3대 1 수준이다. 낙찰가율이 점점 높아지고 있어 고가낙찰에 주의해야 한다.

 

  오피스텔 경매 고르는 법

 

임대가 비율이 높은 지역일수록 임대수요가 높다. 수요는 강북보다는 강남이, 외곽보다는 도심이, 대형 보다는 소형 오피스텔에 투자하는 것이 유리하다. 건축연도가 짧은 오피스텔일수록 주거기능 비율이 높고 생활편익과 첨단 정보시스템을 구축한 매물이 많은 편이다.

 

그러나 경매를 통해 값싸게 낙찰 받으려면 강남보다 강북, 도심보다 외곽, 대형보다 소형이 낙찰가율이 낮다. 한 푼이라도 값싸게 낙찰 받으려면 비인기 지역에 남들이 입찰을 꺼리는 물건이 낙찰가율이 낮다. 통상 비인기 지역은 낙찰가율이 10% 정도 낮다.

 

투자목적이라면 임대수요를 먼저 따져봐야 한다. 일반적으로 전세보증금의 비율이 매매가의 50~60%를 넘어야 투자가치가 있다. 지하철 등 주변의 교통여건과 생활편익시설 구비 여부를 잘 따져보고 주거기능이 강화된 오피스텔일수록 가치가 높은 게 보통이다.

 

일괄입찰 매물을 노리는 것이 유리. 즉 한꺼번에 여러 건의 경매물건이 나오면 일시적 공급과잉으로 싸게 낙찰 된다. 실제 경매시장에는 미분양, 시행사 부도로 인해 묶음으로 경매장에 나오는 물량이 늘고 있다. 묶음으로 나와 값싸게 잡을 수 있다. 일괄입찰 시 너무 좋은 층∙향 만 고르기보다 C~D급을 노리면 최대 10% 가까이 저렴하게 낙찰 받는다.

 

  입찰 전 주의할 점

 

오피스텔 경매물건은 시세차익이 크지 않고 현금화가 쉽지 않은 전형적인 임대수익형 상품이다. 통상 연 평균수익률은 4~5% 대이다. 경매로 값싸게 낙찰 받아도 7% 전후이다. 따라서 주변 임대수요가 넉넉한지와 지역 내 수요 공급 여부를 꼼꼼히 따져봐야 한다.

 

시세차익을 기대하고 경매물건을 고르는 건 부적격 상품이다. 낙찰가율이 90%를 육박하기 때문에 계산기를 두드려보면 멀리보고 투자하기에 부적격하다. 아파트와 달리 오피스텔은 입주 뒤 해마다 가격이 떨어지기 때문에 보수적으로 금액을 써 낙찰 받아야 한다.

 

오피스텔의 전용률은 계약면적의 절반인 50~60% 안팎이다. 전용률(분양면적에서 공유면적을 뺀 실제사용 면적)이 높은 오피스텔이 투자가치가 높아 나중에 되팔 때 유리하다. 따라서 실제 사용면적을 확인하고 전용면적 대비 낙찰가를 따져야 한다.

 

관리비 체납금액도 확인해야 한다. 적은 평수의 오피스텔이라고 만만하게 봤다가 연체금액이 수 백 만원에 달하는 물건도 왕왕 있다. 전 소유자나 세입자가 관리비 연체 시 공용부분에 대해서는 낙찰자가 떠안아야 한다.