'주거복지 로드맵'에 쏠린 눈..전·월세상한제, 계약갱신청구권 담길까

정부가 9월 발표하는 주거복지 로드맵에 어떤 정책이 포함될지 수요자들의 관심이 쏠리고 있다.

문재인 대통령이 대통령 후보 시절 연간 공적임대주택 17만가구 공급과 전·월세상한제, 계약갱신청구권의 단계적 도입 등을 정책 공약으로 내놓았다. /연합뉴스

이미 정부가 8·2 부동산 대책에서 다주택자를 향한 양도소득세 중과, 투기과열지구·투기지역 지정 등의 강력한 대책을 쏟아낸 만큼 이번 주거복지 로드맵에서는 무주택자들의 전·월세 부담을 줄이기 위한 강공책들이 대거 쏟아져나올 것으로 전망된다.

부동산 업계 관계자들 사이에서 가장 먼저 언급되는 정책은 전·월세 상한제와 계약갱신청구권 등이다. 김현미 국토교통부 장관이 인사청문회 때 이들 정책을 언급했던 적이 있고, 문재인 대통령의 핵심 공약이기도 했다. 전·월세 상한제는 전·월세 인상률에 상한선을 두는 것을 말하며, 계약갱신청구권의 경우 전·월세 기간이 끝나고 나서도 세입자가 추가로 계약 기간을 늘릴 수 있도록 하는 제도다.

특히 전·월세 상한제와 계약갱신청구권이 도입될 경우 8·2부동산 대책으로 큰 타격을 입게 된 갭(gap) 투자자가 더 큰 치명타를 얻어맞을 것으로 예상된다. 전세금이 낮을 경우에는 세입자가 ‘2+2’, 즉 2년 전세를 살다 2년을 추가로 살 가능성이 크고, 전셋값이 높으면 2년 이후 계약을 종료하고 방을 빼면 되기 때문에 갭 투자자들이 안정적으로 전세를 끼고 집을 사기 힘들어진다.

8·2부동산 대책에서 다주택자들을 임대사업자로 등록하는 것을 유도한 정부가 다주택자들에게 새로운 ‘인센티브’를 제시할 것이란 전망도 나온다.

정부는 8·2부동산 대책에서 다주택자들에 대한 양도세 중과, 투기지역 주택담보대출 건수 제한, 담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 강화 등을 꺼내 들었는데, 당장 4월부터 양도세 강화책이 시행되기 때문에 그 이전에 이들이 임대사업자 등록을 할 수 있는 유인책들이 필요하다.

정부는 8·2 부동산 대책에서 언급한 공공임대주택 14만가구와 공공지원주택 4만가구를 포함한 연간 공적임대주택 17만가구 공급, 신혼부부를 위한 분양형 공공주택(신혼희망타운) 연간 5만가구 공급과 관련해 구체적인 공급대상과 주택유형, 시범사업 입지도 9월 주거복지 로드맵을 통해 공개할 방침이다.

다만 일각에서는 전·월세 상한제와 계약갱신청구권 등이 시행되면 민간을 통한 임대주택 공급이 축소되고, 임대료가 상승할 수 있다고 우려했다. 특히 지역별로 구체적인 전·월세 시세를 조사하지 않은 상황에서 전국 모든 지역에 이 제도가 적용되면 예상치 못한 부작용이 생길 가능성이 크다고 보고 있다. 집주인들이 전·월세 상한제로 올리지 못한 가격을 최초 전세금에 전가할 경우 전세 시장이 폭등할 우려가 있다는 얘기다. 8·2 부동산 대책으로 주택시장이 침체된 상황에서 전·월세 상한제와 계약갱신청구권 등이 나오면 수요자들이 매매보다는 전세로 몰려 전셋값이 오를 가능성도 크다.

서성권 부동산114 리서치센터 선임연구원은 “전·월세 상한제와 계약갱신청구권은 부동산이라는 재화의 공공성을 생각하면 서민주거안정에 이바지할 수 있는 제도”라며 “다만 집주인들의 반발과 주택 시장을 왜곡할 가능성도 있기 때문에 향후 시나리오 검토와 전·월세 시장에 대한 연구가 선행돼야 한다”고 말했다.

 

올해 주택 임대차시장은 일단 잠잠한 상태다. KB국민은행에 따르면 지난해 말부터 올해 7월 말까지 전국 아파트 전세금은 0.24% 올랐고, 서울은 0.99% 올랐다. 지난해 같은 기간 전국 아파트 전셋값은 1.05%, 서울은 1.99% 올랐다.

 

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