다주택자 규제, 전세 불안 유탄?.."갭투자 더 번질수도"

8·2 부동산 대책으로 전세 시장 전망이 안갯속이다.

전문가들은 정부가 8월 2일 발표한 부동산 대책의 영향으로 일부 지역의 전셋값 상승이 불가피하다고 보고 있다. 다만 입주 물량이 많아 이를 상쇄할 것이란 분석도 나온다. /조선일보DB

예상보다 강한 대책에 서울 아파트 매매의 경우 호가가 수억원씩 떨어진 급매물이 나오고 거래 절벽 현상이 나타나기 시작하면서 매매 시장과 밀접한 전세는 이번 대책 이후 어떻게 움직일지 시장의 관심이 쏠리고 있다. 세입자들은 계속 전세를 살아야 할지, 전세금이 급등하지 않을지 등을 놓고 해법 찾기에 분주하다.

부동산 업계 관계자들은 몇 가지 시나리오를 예상하고 있다. 먼저 갭(gap) 투자가 사라지면서 전세 공급자가 감소하거나, 집값 하락으로 매매 수요가 줄며 전세 수요가 늘어나는 현상이 나타나면서 전세금이 급등할 가능성이 있다고 보고 있다.

오히려 갭 투자가 더 활발하게 이뤄질 수 있다는 주장도 있다. 전세금이 올라가면서 매각차익 대신 전세금 상승분을 이익으로 거둘 수 있기 때문에 이를 노린 투자자들이 몰릴 것이란 설명이다.

◆ 8·2 대책으로 전셋값 오를 가능성 커

올해 서울 전세 시장은 매매 시장과 비교해 상대적으로 안정세다. KB국민은행 부동산에 따르면 올해 초부터 7월 말까지 서울 아파트 전세금은 0.99% 올랐다. 매매가 상승률(2.25%)을 크게 밑도는 것은 물론 지난해 같은 기간 전세금 상승률(1.99%)과 비교해도 낮다.

국토교통부에 따르면 올해 서울과 수도권 입주 물량은 각각 7만5000가구와 28만6000가구다. 최근 수도권(17만5000가구)과 서울(6만2000가구)의 지난 10년 평균 입주 물량을 웃도는 수치다. 2~3년 전 분양이 이뤄진 아파트들이 속속 준공되고, 갭 투자가 유행하면서 전세 물건이 많이 나와 전세금도 크게 오르지 않았다.

하지만 8·2 대책 이후 전세 시장 분위기도 바뀔 것으로 전망된다. 이번 대책의 취지는 주택 투기를 막겠다는 것이다. 이를 위해 정부는 양도소득세를 강화하고, 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)을 낮췄다. 남의 돈으로 쉽게 집을 못 사고, 팔 때도 세금 부담을 줘 쉽게 못 팔게 한 것이다. 특히 다주택자 양도세 중과와 LTV·DTI 강화는 전세금과 매매가의 차액을 이용해 집을 사는 갭 투자자를 겨냥했다.

문제는 갭 투자가 그동안 주택 임대차 시장에서 전세 공급의 역할을 해왔다는 점인데, 전문가들은 이번 부동산 대책 여파로 갭 투자가 사라지면서 전세 공급 부족 현상이 나타날 수 있다고 보고 있다. 특히 매매가 대비 전세금 비율이 높은 서울 업무지구 주변 지역에서 이런 현상이 나타날 것으로 보이는데, 이 지역들은 수요가 많고 전세가율이 상대적으로 높아 갭 투자가 많이 이뤄졌다.

전셋값이 오를 가능성도 제기된다. 매매시장이 부진하면 집을 사려던 사람들은 집 구매를 미루게 되는데, 자연스레 이들은 임대차, 특히 전세 시장으로 몰리게 된다. 전세 수요가 늘면 전세금이 오를 가능성이 커진다.

일부 지역에서는 역전세난이 발생할 수도 있다. 집주인이 기존보다 대출을 받기 어려워진 상황에서 집값이 내려가면 임차인에게 전세금을 제때 돌려주지 못하는 현상이 발생할 수 있다.

◆“갭투자 오히려 더 성행할 것”

8·2 부동산 대책이 오히려 갭 투자가 더욱 성행할 판을 깔아줬다는 분석도 나온다.

앞으로 주택담보대출이 어렵게 된 이상 사금융 수단인 전세를 끼고 집을 구매하려는 투자자들이 많아질 것이란 설명이다. 게다가 일각에서는 향후 집값이 오르지 않아도 갭 투자로 충분한 수익을 낼 수 있다고 보고 있다. 매매가 상승률은 이전보다 둔화해 높은 매각 차익을 기대하기 어려워졌지만, 전세금이 계속 오르는 데 따른 수익을 낼 수 있는 상황이라 투자자들이 몰릴 것이라는 해석이다. 문제는 높아지는 전세금을 감당하지 못하는 집주인이 많아질 경우 ‘깡통 주택’ 피해자가 늘어날 수도 있다.

다만 이는 서울 등 일부 지역에 한정된 얘기고, 전국적으로 보면 입주 물량이 많아지면서 전셋값에 큰 영향이 없을 것이란 전망도 있다. 수도권의 경우 내년에도 31만가구가 입주하고, 서울도 7만5000가구가 입주한다.

당장 서울만 해도 2018년 하반기 송파구 가락동 ‘헬리오시티’ 9510가구의 입주가 예정돼 있다. 국토부도 1~2인 가구가 거주할 수 있는 오피스텔 인·허가가 느는 추세라 공급 부족이 나타나지 않을 것이며 2019년 이후 공공·민간택지 신규 발굴을 추진한다고도 밝혔다.

 

함영진 부동산114 리서치센터장은 “대출 규제 강화로 내 집 마련이 어려워지면 매매 수요가 전세로 전환하는 경우가 증가하는데, 이에 따라 전세 수요가 많은 지역은 임대료가 국지적으로 오를 것으로 보인다”면서 “다만 2019년 전국 입주물량이 분기당 약 10만가구에 이르는 만큼 입주량 증가가 전셋값 상승을 어느 정도 상쇄할 수 있을 것”이라고 말했다.

 

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