감정가 맹신하면 '낭패'?..실패 줄이는 부동산 경매 팁

■ 경제와이드 백브리핑 시시각각 '생활경제' - 강은 지지옥션 팀장

 

부동산 경매에 입문을 해도 채 1년을 버티기는 힘든 현실입니다. 실제 수치로만 따져보더라도 10%에 미치지 못하는데요. 그만큼 높은 수익성을 바라보고 시작하지만, 실패로 끝나는 경우가 많다는 얘기겠죠. 그래서 오늘은 실패 확률을 줄이는 경매팁을 알려드릴까 하는데요. 강은 지지옥션 팀장 모시고, 이야기 나눠보겠습니다.

 

Q1. 경매에 입문하게 되면 가장 먼저 접하게 되는 게 ‘감정가’입니다. 그런데 단순히 감정가를 맹신하면 낭패를 볼 수도 있다고요?

네, 그렇습니다. 법원 경매 감정가는 감정하는 회사마다 차이가 있고, 감정시점에 따라 감정가가 들쭉날쭉 할 수 있으므로 주의해야 합니다. 법원 감정가가 시세보다 더 높을 수도 있고 낮을 수도 있습니다.

또한 일반적으로 감정가가 책정되는 시점은 경매개시일 이전 4~5개월 전일 가능성이 높은데요. 요즘같이 시세가 급변하는 시기에는 4~5개월이면 몇 천 만에서 몇 억 원까지 차이가 날 가능성도 있습니다.

최근 강남에서 낙찰된 H아파트의 경우 감정가 13억 원을 훨씬 넘는 17억대 낙찰된 경우도 있으나, 시세보다는 1억 원 이상 저렴한 경우도 있는 만큼 반드시 시세를 파악한 후 자신의 목적에 맞게 낙찰 받아야 합니다.

 

Q2. 이어서 알아볼 건 권리분석인데요. 사실 경매의 기본이라 일컬어지지만, 잘 모르는 경우가 많거든요.

네, 법원 경매 투자의 기본은 자기책임입니다.

본인이 매입 가격도 책정하게 되며, 각종 권리관계에 대해 본인이 직접 확인하고 책임져야 하는 거죠. 주택의 경우 주택임대차보호법상 대항력이 있는 세입자에게는 기존의 임차금액을물어 줘야 하는 경우가 있습니다. 토지의 경우 법정지상권이나 분묘기지권 등이 성립되는 경우 재산권 이용에 제한이 생길 수도 있고요.

이런 복잡한 권리관계를 각종 공부 및 현황자료들을 통해 확인하고, 낙찰 가격을 산정해야합니다. 최근의 경우 경매 정보회사들의 자료가충분한 만큼 직접 확인이 어려울 시경매정보회사를 이용하거나, 전문가에게 반드시 확인할 필요가 있습니다.

 

Q3. 네, 권리분석의 중요성까지 짚어봤고요. 이번에는 낙찰 금액을 알아볼 텐데요. 간혹 낙찰 금액 외 추가비용이 발생할 때가 있는데, 간과해서는 안 되는 거죠?

네, 경매는 일반 매매에 비해 예상치 못한 비용이 들어가므로 충분히 확인 후 낙찰금액을 정해야 합니다. 취득 시 명도(임차인 집 비우기)가 제대로 안되면 명도소송을 해야 하므로 강제집행비용이 들 수 있고, 임차인이 있으면 이사비도 줘야 하는데요.

아파트나 상가의 경우 미납된 공용관리비도 납부해야 합니다. 심한 경우 밀린 공용관리비가 몇 천만 원에 이르는 경우도 종종 있습니다. 더불어 경매 부동산 특성상 오래 방치된 경우가 많기 때문에 원활한 사용을 위해 인테리어 비용 등이 추가 될 수도 있는데요.

따라서 낙찰가격도 중요하지만 추가로 납입해야 할 비용까지 감안해야 합니다.

 

Q4. 이러한 추가비용 외 주의해야 할 점이 또 있죠? 바로 잔금납부인데요.

네, 경매는 입찰 당일 보증금으로 최저가의 10% (재경매물건은 20%)를 납부하고, 최고가 매수인으로 선정된다면(낙찰자) 매각허가결정 과정을 거쳐 약 1달 내에 잔금을 납입해야 합니다.

일반적인 부동산 거래에 비해 잔금 날짜가 상당히 촉박한 것이 사실인데요. 재경매에 나오는 상당수 물건들이 기간 내 잔금을 납부하지 못해 대금미납으로 나온 경우가 많습니다. 이럴 경우 낙찰자가 납부한 입찰보증금 10%는 법원에 몰수되는데요.

따라서 입찰 계획을 세웠다면 반드시 금융기관 등에 문의해, 구체적인 자금동원 계획을 세워야 하고요. 간혹 유치권 등이 있을 경우 대출에 제한이 있을 수 있는 만큼 권리관계가 복잡한 물건들을 입찰할 경우 대출이 실행되지 않았을 때 해결책도 염두에 둬야 합니다.

 

Q5. 끝으로 입주 시기인데요. 경매는 법원의 진행절차에 따라 이뤄지지만, 의외로 입주지연이 생기는 경우가 많다고 들었는데요. 사실인가요?

네, 그렇습니다. 보통 낙찰 이후 항고기간을 거쳐 잔금납부 기간까지 40일 정도가 소요되는데요. 하지만 잔금 납부 이후에도 바로 재산권을 행사하거나 입주하지 못하고, 명도 등의 과정을 거쳐야 합니다. 대개 30대의 경매 투자자들은 자기 집의 전세금액을 보태 경매에 참여하는데, 전세 만료기간을 코앞에 둔 상태에서 낙찰을 받았다가 임차인 등 이해관계인이 항고를 하는 바람에 오도 가도 못하는 사례가 비일비재합니다. 보통 항고 판결이 최소 3~6개월, 이사(명도)까지 하는데 1~2개월이 더 소요되므로 입주 시기를 넉넉히 잡아야 합니다.

끝으로 한 가지 더 말씀드리고 싶은 건, 결국 경매는 내 눈으로 확인해야 한다는 건데요. 간혹 상담을 받다보면 현장을 가보지도 않고,토지 등을 무턱대고 응찰했다가 후회하는경우가 많습니다.

특히 최근에는 포털사이트에 다양한 지도서비스가 나오면서, 로드뷰나 위성지도 등으로 현장을 확인한 후 입찰하는 경우가 많은데요.

하지만 연간 1~2회 촬영하는 로드뷰로는 수시로 변하는 현장상황을 정확하게 확인할 방법이 없습니다.
또한 위성지도도 토지의 높낮이나 이용실태 등을 명확히 알 수 없는데요. 가능한 직접 현장을 방문해 확인해야 하며, 이왕이면 지적도 등을 발급받아 경계와 소재를 명확하게 파악하는 것이 좋습니다.