[월세받는 직장인] 과속투자 주위보, 무리한 대출투자 삼가야

자동차 운전은 항상 사고 위험이 존재한다. 한 순간 사고로 목숨을 잃을 수도 있기 때문이다. 하지만 자동차 사고는 마치 남의 일처럼 여기고, 과속운전을 하는 사람을 종종 접할 수 있다.
 
부동산 투자도 자동차 운전과 마찬가지다. 투자는 항상 리스크(위험)가 존재한다. 투자를 하다보면 원금 손실의 리스크가 생기는 경우가 종종 생긴다. 리스크가 원금 손실에서 끝나면 그나마 다행이다. 무리한 투자로 원금보다 더 많은 금액을 손실 볼 수 있다. 하지만 리스크로 인한 투자금 손실은 전혀 대비하지 않은 채 자신의 부동산 투자는 큰 수익을 낼 수 있는 기회를 잡은 것이라고 생각하는 사람을 자주 보게 된다.
 
자동차 운전은 사고 위험이 늘 있기 때문에 자동차 보험을 의무적으로 가입하게 되어 있다. 하지만 부동산 투자는 어떠한가. 투자금 손실을 대비한 보험은 없다. 부동산 투자로 인한 리스크와 관련된 대비책은 투자자가 스스로 다 마련해야 한다. 그래서 부동산 투자는 저금을 해서 여윳돈을 모으고 여윳돈을 나눈 소액으로 투자를 해야 한다.
 
평소 저금은 하지 않고 신용대출을 받아 부동산 투자를 시작하려는 사람은 위험하다. 대출을 받아 투자를 하는 것은 과속과 같기 때문이다. 신용대출은 최악의 리스크를 대비하기 위한 보험으로 사용되어야 한다. 재테크의 시작이 통장 쪼개기인 것처럼 투자금 통장도 쪼개서 투자금 중 일부는 투자 리스크 대비용으로 사용해야 한다. 이 리스크 대비용 통장이 1차 방어선이 되고, 비상금통장은 2차 방어선, 저금통장은 3차 방어선이 된다. 1~3차 방어선을 구축해 두고서도 4차 방어선이 필요하게 되었다면, 그때 신용대출을 받아야 한다.
 
주택을 사면서 주택담보대출비율(LTV)만큼 대출을 받고도 후순위로 신용대출까지 받으면 정말 위험한 과속투자를 하는 것이다. 특히 최근 정부가 6.19 부동산 대책을 통해 주택담보대출비율(LTV)를 규제하는 지역에 주택담보대출을 받고도 모자라는 금액을 후순위 신용대출을 받아서 투자하는 것은 주의해야 한다. 리스크 대비책으로 신용대출이 필요할 때 강화된 총부채상환비율(DTI)이 적용되어 대출을 받지 못할 수도 있기 때문이다.
 
소액 부동산 투자는 원금을 까먹지 않고 안정적으로 장기적인 수익 복리를 꾸준히 이어나가야만 성공할 수 있다. 긴 마라톤을 달리기 시작한 초기에 의욕만 앞세워 전력질주를 하면 마라톤을 완주하지 못한다. 초보운전자가 조심스럽게 방어운전을 하면서 과속하지 않는 것처럼, 투자입문자도 방어투자를 하면서 무리한 속도를 내지 말아야 한다. 늘 투자에 앞서 리스크가 있는지 확인해 보고, 어떤 리스크가 있는지 모른다면 리스크를 충분히 알 때까지 투자를 보류해야 한다. 또한 어떤 리스크가 있는지 알지만 자신이 처리하지 못한다면 투자를 멈춰야 한다.
 
투자 초기에는 얼마나 많은 수익을 한번에 얻느냐 보다 투자금을 지키면서 얼마나 많은 경험을 하느냐가 중요하다. 투자지식이 없는 사람은 '로또 1등'에 당첨되어도 망하고, 투자지식이 있는 사람은 로또를 사지 않아도 로또 1등 당첨금을 만들어 나갈 수 있다. 큰돈을 몽땅 투자해 일확천금을 꿈꾸기 보다는 소액으로 경험을 쌓으면서 자신만의 리스크 관리 투자시스템을 만들어 나가야 한다. 투자는 속도가 아닌 방향과 리스크 관리, 그리고 꾸준한 수익복리가 중요하다.
 
윤동주('직장인 재테크, 우리는 부동산으로 투잡한다' 공동저자)