[100세시대 투자] '땅'의 내재가치를 봐라

매달 받는 월급을 꼬박꼬박 통장에 맡기는 게 최선의 재테크였던 시절이 있었다. 드라마 <응답하라1988>에서 은행원 성동일은 “은행 이자가 22%나 되는데 뭣 한다고 쓸 데 없는데 돈을 쓰냐”며 지인에게 핀잔을 줬다. 불과 30년 전 얘기다.

 

하지만 시대가 변했다. 100세 시대를 살아가는 요즘은 모두들 은퇴 후 자산관리에 집중한다. 특히 부동산시장을 보는 시선은 남다르다. 내집 마련의 대상이면서 임대료 수익을 올릴 수 있고 팔아서 시세 차익을 남길 수도 있다. 유망지역에 분양하는 견본주택을 보기 위해 새벽부터 줄서는 수고를 마다하지 않고 지은 지 40년 된 아파트가 재건축되기를 손꼽아 기다리는 것도 이 때문이다.

 

이처럼 우리가 흔하게 접하는 부동산 재테크의 모습은 꽤 적극적이지만 조금은 어설프다. 은퇴 후 자산관리를 넘어 부자를 꿈꾸는 우리의 부동산 재테크가 갈팡질팡하지 않고 똑바로 바라봐야 할 길은 어디일까. 지난 20일 열린 <머니S> 주최 ‘제4회 머니톡콘서트’에서 고종완 한국자산관리연구원장은 시장 흐름을 예측하면서 건물이 아닌 ‘땅’의 가치를 보라고 조언한다.

고종완 한국자산관리연구원장. /사진=임한별 기자

 

◆시장 흐름을 살펴라      

 

 

"부동산시장도 경기 흐름을 탑니다. 계획 없이 무턱대고 덤비지 말고 오르고 내리는 ‘사이클’, 즉 일정한 주기를 기다리고 살펴야 합니다.”

 

고 원장은 제4회 머니톡콘서트에서 ‘부동산시장 전망과 은퇴 자산관리: 슈퍼부동산 투자비법’을 주제로 강연하며 이같이 말했다. 계획 없는 성급한 투자가 자칫 평생 모은 은퇴자금을 날리는 헛발질이 될 수도 있다는 뜻이다.

 

그는 “보통 사람들은 당장 눈앞에 벌어질 일에 관심이 많지만 부동산시장은 10년 앞을 내다보는 혜안이 필요하다”며 “특히 투자 대상마다 기준과 접근방법이 달라서 각각 성격에 맞는 투자를 해야 한다”고 역설했다.

 

이에 고 원장은 부동산시장의 ‘사이클 이론’을 언급하며 흐름을 탈 것을 주문했다. 사람들이 남의 말만 듣고 투자 대상을 급히 바꾸는 실수를 범하는 경우가 많아서다.

 

“아파트 사러 갔다가 중개인 말에 혹해서 급하게 투자 대상을 상가나 빌딩으로 바꾸는 분들을 자주 봤죠. 안타깝지만 참 바보 같은 행동입니다.”

고 원장은 이처럼 투자 대상을 고를 때 갈팡질팡하다 엉뚱한 결심을 하는 것은 시장 흐름을 읽지 못해서라고 짚었다. 따라서 부동산에 투자할 때는 시장 흐름을 타면서 ‘시기·지역·상품’ 등 삼박자 원칙을 꼼꼼히 따지는 계획적인 접근이 필요하다고 강조했다.

 

◆ 삼박자 원칙을 지켜라

 

그렇다면 그가 강조한 ‘사이클 이론’의 삼박자 원칙인 ‘시기·지역·상품’은 뭘까.

 

우선 첫번째는 ‘경기 사이클 원칙’이다. 고 원장에 따르면 부동산시장은 일정한 흐름으로 등락을 거듭한다. 대체로 5~6년 상승하면 4~5년은 하향 안정되는 사이클이 주기적으로 나타난다는 게 그의 주장. 이처럼 과거의 시장 흐름을 보고 사고팔아야 할 시기를 가늠하고 준비하는 게 삼박자 원칙의 첫번째인 ‘경기 사이클 원칙’이다.

 

두번째는 ‘지역 사이클의 원칙’이다. 어느 지역이 신도시로 개발되면 도시가 급속도로 성장하지만 시간이 지날수록 쇠퇴하고 가치가 떨어진다. 하지만 또 다시 개발 시점이 찾아오면 가치상승을 위한 움직임이 분주해진다. 이런 흐름이 주변 지역에도 영향을 미치므로 해당 지역의 재건축·재개발 흐름을 파악하는 자세도 삼박자 흐름을 타는 중요한 축이다.

 

마지막은 ‘상품 사이클의 원칙’이다. 우리가 입는 옷이나 신발·가전제품·자동차처럼 부동산도 시장 흐름과 유행을 타는 각각의 가치를 품은 ‘상품’이라는 게 그의 설명. 따라서 상품 사이클에 맞게 ▲불황에 강한 부동산 ▲호황에 강한 부동산 ▲소비트렌드가 접목된 부동산 등 흐름에 맞는 상품성을 지닌 부동산을 선택하는 것이 중요하다는 말이다.

 

/사진=임한별 기자

◆건물 말고 ‘땅’을 봐라

 

고 원장이 강조한 상품성 있는 부동산은 ‘땅’이다. 물론 아무 땅이나 상품성이 있는 것은 아니다. 그는 땅값이 올라야 집값도 오른다며 건물을 보지 말고 땅이 품은 ‘내재가치’, ‘성장가치’에 주목하라고 조언한다.

 

“사람들은 멋진 건물에 금방 현혹되지만 황무지가 품은 성장가치는 못 봐요. 건물은 시간이 지나면 낡지만 땅이 품은 가치는 계속 자라거든요. 그걸 봐야 하는데 대개 놓치기 일쑤죠.”

 

고 원장의 말처럼 대부분의 사람은 건물의 화려한 겉모습에 이끌린다. 이렇다 보니 아파트에 투자하겠다고 마음먹고 갔다가 새로 나온 상가 건물이 있다는 중개인의 말에 현혹돼 덜컥 계약하는 실수를 범하는 것이다.

 

건물은 시간이 지날수록 낡아 가치가 떨어지지만 땅은 남는다. 좋은 건물보다 건물이 세워진 땅이 품은 미래가치를 따져서 부동산 투자를 해야 한다는 게 그의 설명. 그러기 위해서는 ‘인구·소득·인프라’가 증가하고 교통편 개선 등 정부의 개발계획 호재를 품은 땅을 투자 대상으로 삼아야 한다고 주장한다.

 

그는 “인구가 늘면 상권이 발달하고 상권이 발달하면 각종 생활 인프라가 조성돼 땅의 가치가 급격히 뛴다”며 “겉만 번지르르한 현재의 가치에 집중하지 말고 정부의 도시건설계획이나 교통망 호재 등을 품은 땅에 주목하라”고 강조했다.

 

☞ 본 기사는 <머니S>(www.moneys.news) 제494호에 실린 기사입니다.