규제 비켜간 오피스텔, 묻지마 투자 주의

ㆍ‘6·19 대책’ 아파트 과열에 초점…오피스텔로 돈 몰려

 

현대엔지니어링이 이달 초 분양한 경기 하남 미사강변지구의 ‘힐스테이트 미사역’ 오피스텔에는 9만여건의 청약신청이 몰려 평균 45.6대 1의 경쟁률을 기록했다. 현대엔지니어링 제공

 

‘실투자금 1억원에 신축 오피스텔 4채, 매월 240만원 소득, 선착순 분양, 노후준비 끝.’

 

요즘 지하철이나 거리에서 이런 문구의 오피스텔 투자 광고를 쉽게 볼 수 있다. 광고는 대개 오피스텔 위치가 지하철역에서 X분 거리에 있는 초역세권이라는 점을 강조하며 소액으로도 투자할 수 있다고 홍보한다. 여러 채를 보유할수록 매달 얻을 수 있는 수익이 커진다는 문구도 빠지지 않는다.

 

정부가 지난 19일 발표한 부동산 대책이 사실상 청약시장 과열을 누그러뜨리는 데만 초점이 맞춰지면서 시중의 뭉칫돈이 오피스텔 시장으로 몰릴 것이란 전망이 나온다. 하지만 상대적으로 적은 투자금액과 단기간에 높은 수익률을 얻을 수 있다는 말에 혹해 ‘묻지마 투자’를 했다가는 낭패를 볼 수 있어 주의가 요구된다.

 

경기도 의정부 도로변에 신규 오피스텔 분양를 알리는 홍보전단이 붙어있다.

 

■ 쏟아지는 오피스텔 물량

 

‘6·19 부동산 대책’에는 서울 전역의 분양권 전매 제한, 청약조정지역 추가, 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 강화, 재건축 조합원 분양 물량 제한 등이 담겨 있다.

 

그러나 최근 몇 년간 저금리 기조가 계속되면서 투자금이 꾸준히 몰리고 있는 수익형 부동산인 오피스텔 관련 규제는 포함돼 있지 않다.

 

오피스텔은 아파트와 달리 청약을 신청할 때 청약통장이 없어도 되며 별도의 청약 자격 요건이 없다. 전매 제한도 없다. 이 때문에 시장에선 오피스텔을 정부규제 무풍지대라 부른다. 지난해 ‘11·3 부동산 대책’ 직후 오피스텔이 대체 투자처로 각광을 받았던 것도 이런 이유에서였다. 또 비교적 소액으로 투자할 수도 있다. 2015년 기준으로 소형 아파트의 3.3㎡당 평균 전셋값이 서울 1250만원, 경기도 793만원이었던 데 반해 전용면적 60~85㎡인 수도권 주거용 오피스텔의 3.3㎡당 평균 매매가격은 서울이 947만원, 경기는 711만원이었다.

 

 

그러다보니 올해 분양한 주요 오피스텔마다 청약 경쟁률이 두 자릿수를 기록하고 있다. GS건설이 경기 김포시 걸포동 걸포3지구에 짓는 주거용 오피스텔 ‘한강메트로자이 오피스텔’은 지난 20일 청약을 접수한 결과 200실 모집에 5000여명(중복청약자 포함)이 신청했다. 청약 경쟁률은 약 25대 1에 이른다.

 

이달 초 현대엔지니어링이 경기 하남 미사강변지구에서 분양한 ‘힐스테이트 미사역’ 오피스텔에는 총 9만1771건 청약신청이 몰려 평균 45.6 대 1의 경쟁률을 기록했다. 예상보다 많은 청약 신청이 몰리는 바람에 당첨 발표도 예상보다 사흘가량 늦어졌다.

 

지난 4월에는 한화건설이 경기 수원 광교신도시에 짓는 주거용 오피스텔 ‘광교 컨벤션 꿈에그린’에 6만4749건의 청약 신청이 몰려 평균 86.8 대 1의 경쟁률을 보였다.

 

건설사들은 하반기에도 오피스텔 물량을 대거 쏟아낼 예정이다. 서울에서 강동구 고덕동에 ‘고덕센트럴푸르지오’(127실), 영등포구 문래동에 ‘롯데캐슬뉴스테이’(238실) 등을 분양한다. 경기에서는 고양시 일산동구 장항동 ‘일산한류 월드반도유보라더스마트’(924실)와 덕양구 원흥동 ‘삼송지구 원흥역 푸르지오시티C1블록’(1208실) 등이 이미 분양시장에 나왔다.

 

■ 오피스텔 투자, 금리 인상 시 직격탄

 

문제는 수익률이다. 부동산114에 따르면, 전국 오피스텔 임대수익률은 2013년 5.76%에서 2014년 5.64%, 2015년 5.31%, 2016년 5.31%로 매년 떨어지고 있다. 올해 들어 5월까지 임대수익률은 5.26%다. 서울 지역의 임대수익률은 더 낮다. 2013년 5.33%였지만 지난해에는 4.98%로 처음 4%대를 기록했다. 올해 임대수익률은 4.92%수준을 기록 중이다.

 

예금금리가 1%대라는 점을 감안하면 아직까지 수익률이 괜찮다는 분석도 있지만, 공급 물량이 지속적으로 늘고 있다는 점은 부담이다. 오피스텔 자체 물량이 적지 않은 상황에서 소형아파트나 원룸, 도시형생활주택 등 대체재 공급도 증가하고 있다. 미국발 금리 인상이 예상되는 것도 악재다. 오피스텔 투자자들은 대개 초기자본을 많이 들이지 않기 위해 은행에서 대출을 최대한 받는다. 매달 금융비용은 임차인에게 임대료를 받아 충당하는 식이다. 금리가 낮기 때문에 가능한 투자 방식인 셈이다. 그러나 금리가 오르면 그만큼 부담하는 금융비용이 커진다. 여기에 공실이 발생할 경우 직격탄을 맞을 수밖에 없는 구조다.

 

전문가들은 리스크를 줄이기 위해 임대 수요가 많은 입지인지를 따져봐야 한다고 조언한다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 “산업단지나 직장인·학생이 많은 곳, 서울에서 벗어나 있더라도 광역버스 등 대중교통 이용이 원활한 곳이 좋다”며 “주변 개발 상황이나 신규 수요가 유입될 수 있는 요인 등을 사전에 철저히 분석한 뒤 투자해야 한다”고 말했다.

 

리스크를 줄이기 위해 수요층을 다양화하는 것도 방법이다. 오피스텔이라고 하면 1~2인 가구를 위한 소형만 생각하지만, 3~4인 가구가 거주할 수 있도록 설계된 투룸(방 2개) 방식의 중형 오피스텔이 대안이 될 수도 있다는 것이다. 김지연 리얼투데이 실장은 “방과 거실이 나뉘어 있고 빌트인까지 돼 있다보니 신혼부부 등의 실수요가 있다”며 “활용가치와 희소성이 있어 임대수익뿐 아니라 향후 미래가치까지 얻을 수 있을 것”이라고 말했다.

 

그러나 올해 하반기에 여러 가지 가격하락 요인이 있다는 점을 잊어서는 안된다. 권일 팀장은 “6·19 대책이 아파트에 초점이 맞춰져 있지만, 오피스텔 시장이 과열됐다고 판단하면 정부가 규제카드를 꺼낼 것”이라며 “아무리 좋은 조건을 가진 오피스텔 매물이 있다고 해도, 조만간 금리 인상으로 금융비용 부담이 커질 수 있기 때문에 신중하게 접근해야 한다”고 말했다.

 

<이성희 기자 mong2@kyunghyang.com>