50조원 뉴딜, '강북'을 주목하라

문재인정부의 부동산정책 가운데 유일한 개발공약인 ‘도시재생 뉴딜사업’이 시장의 관심을 모은다. 대출규제와 주택 전월세상한제 등 부동산시장에 불리한 공약이 대부분인 상황에서 미국 금리인상, 주택 공급과잉 등 불안요인이 커지고 있어서다. 도시재생 뉴딜사업은 기존 대규모 재개발·재건축사업과 같은 개발이익을 기대하긴 어렵지만 지역상권의 활성화나 건설 일자리 창출 등의 경제효과를 낼 것으로 전망된다.

 

서울 용산의 꼬마빌딩들. /사진=김노향 기자

 
◆10~20가구 소규모 도시정비

 

도시재생 뉴딜사업이 기존의 도시정비사업과 다른 것은 전면 철거방식이 아닌 소규모 개발방식이라는 점이다. 따라서 대단지아파트를 공급하는 대신 낡은 주택을 개조하거나 마을에 주차장, 어린이집, 무인택배센터 등을 짓고 생활환경을 개선하는 데 그 목적이 있다.

 

문재인 대통령은 도시재생 뉴딜사업에 연간 10조원씩 5년 동안 50조원을 투자하겠다는 계획을 밝혔다. 뉴타운·재개발사업이 중단됐거나 산업구조의 변화로 노후화가 심각한 500여개 구도심과 주거지가 개발대상이다.

 

해외를 보면 캐나다 밴쿠버의 그린빌 아일랜드(Granville Island)가 이런 도시재생 뉴딜사업의 모범사례다. 그린빌 아일랜드는 중공업이 쇠락하고 공장이 폐업하면서 불법점유자가 늘었지만 연방정부와 지자체가 박물관과 테마파크 등을 만들어 상권을 조성했다. 문재인정부는 이런 방식으로 낡은 도심을 재개발해 지역경제를 살리고 건설이나 집수리업체 등의 일자리 39만개를 창출하겠다는 청사진을 밝혔다.

 

구체적인 개발방식을 살펴보면 내년 2월 ‘도시 및 주거환경정비법’이 개정되고 ‘빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법’이 제정되면 노후·불량주택의 소규모 재건축사업을 추진할 수 있게 된다. 5년 이상 방치된 미분양주택은 빈집으로 분류, 공공임대주택 등으로 활용한다. 2015년 통계청 조사에 따르면 전국의 빈집은 107만채로 전체 주택의 6.5%에 이른다.

 

빈집 특례법은 ▲자율주택 정비사업 ▲가로주택 정비사업 ▲소규모 재건축사업으로 나뉜다. 자율주택 정비사업은 규모가 가장 작은 사업으로 지자체가 정한 지역에서 단독주택 10채 미만이거나 다세대주택 20채 미만인 곳을 개발한다. 단독·다세대주택이 함께 있는 경우 전체 20채 미만이어야 한다. 낡은 집을 허물지 않고 새집으로 고치거나 1~2채만 수리하는 등의 방식이다. 여러집을 모아 작은 단지로 개발할 수도 있다.

 

가로주택 정비사업은 기존 요건을 완화해 구역의 한면이 도시계획도로와 접한 경우 사업자가 다른 면에 사설도로를 구획하는 것이 허용된다. 소규모 재건축사업은 면적 1만㎡ 미만이면서 노후·불량주택이 200채 미만인 경우 시행이 가능하다. 주택과 부대시설, 복리시설, 오피스텔 등을 지을 수 있다.

 
이와 함께 정부는 사업 절차와 규제를 간소화할 방침이다. 지분소유자가 20명 미만이면 기존 사업처럼 조합을 만들지 않고 주민합의체만 구성해도 된다. 20명 이상의 조합을 만드는 경우도 조합설립 추진위원회를 생략할 수 있다. 도시·건축 심의를 통합 진행하고 사업시행·관리처분계획 인가도 한꺼번에 받도록 했다.

 

 ◆어디가 수혜 볼까

 

도시재생 뉴딜사업의 대상지역은 전국적으로 2241곳에 달한다. 전국 읍·면·동의 64.2%다. 이 중 서울이 333곳이다.

 

정부는 2013년 ‘도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법’을 시행, 서울 창동과 부산 영도 등 전국 46개 지역을 지정해 도시재생사업을 진행 중이다. 또한 서울시는 지자체 예산으로 30개 지역의 서울형 도시재생사업을 진행하고 있다. 따라서 문재인정부의 도시재생 뉴딜사업은 서울형 도시재생사업의 확장형이 될 것으로 예상된다. 서울형 도시재생사업이 진행 중인 지역은 ▲서울역 ▲세운상가 ▲창신·숭인 ▲성수동 ▲가리봉 ▲해방촌 ▲영등포·경인로 ▲정동 등이다.

 

서울시 도시재생사업 1단계 지역 중 창동·상계 일대는 사업비가 2조6559억원으로 가장 큰 규모다. 장안평 일대를 자동차산업과 수출 메카로 조성하는 도시재생사업에도 5529억원의 사업비가 투입된다. 또한 서울 광화문은 문 대통령이 후보 시절 박원순 서울시장에게 ‘광화문광장 재구조화사업’을 협력하겠다고 언급한 바 있다.

 

2015년 통계청 자료에 따르면 서울의 비아파트 중 건축 20년이 경과된 노후주택 비중은 50.6%다. ▲동대문구(68%) ▲성동구(68%) ▲영등포구(63%) ▲성북구(62%) ▲용산구(60%) 순이다. 동대문구·성북구·용산구·종로구·중구는 30년 이상 된 주택이 30%를 넘는다.

 

◆개발이익 낮지만 주거트렌드 변화 장점

 

대규모 도시정비사업은 개발이익의 규모도 커 일자리 창출이나 집값 상승과 같은 경제효과를 기대할 수 있다. 하지만 대형건설사의 수주경쟁이 치열하고 조합원 간 갈등으로 사업이 장기표류하는 경우도 많았다. 특히 사업 도중 조합자금 횡령이나 공사비 인상으로 조합원의 분담금 증가 등 피해가 빈번하게 발생했다.

 

그렇다면 도시재생 뉴딜사업의 투자가치는 어느 정도일까. 기존 도시정비사업은 노후주택이 대단지아파트로 개발되는 것을 기대하고 투자하는 경우가 대부분이지만 도시재생 뉴딜사업은 개발이익보다는 실거주 목적의 투자가 주를 이룰 것으로 보인다.

 

부동산시장 관계자는 “시장환경 자체가 과거와 같은 집값 급등을 기대하기가 어렵고 최근에는 투자 대신 내집 마련을 위해 집을 구입하는 경향이 있는 데다 사생활 침해나 육아 등의 문제로 단독주택을 선호하는 분위기도 뚜렷해졌다”고 설명했다.

 

한편 올 1~4월 서울의 단독주택 매매가는 평균 7억6000만원으로 조사됐다. 구별로는 ▲용산구 9억3000만원 ▲성동구 8억3000만원 ▲동대문구 5억9000만원 ▲영등포구 6억9000만원 ▲성북구 5억2000만원 등으로 아파트값과 비슷한 수준이다.

 

☞ 본 기사는 <머니S>(www.moneys.news) 제489호에 실린 기사입니다.