여직원 안심귀가에 발렛파킹까지..요즘 건물주는 을?

[꼬마빌딩 A to Z] 공실 없애는 5가지 꿀팁

김명식 JLL 부동산 투자자문 총괄이사

 

최근 서울을 비롯한 수도권에서 상가분양이 성황을 이루고 있다는 뉴스를 접한 지 얼마 지나지 않아, 분양상가들이 공실(空室)로 장기간 방치돼 분양계약자들이 관리비만 몇 년째 내고 있다는 안타까운 뉴스를 접했다. 분양은 잘되는데 공실이 많은 이유는 뭘까. 한두가지 이유로 공실의 원인을 밝혀낼 수는 없지만 근본적인 이유는 입지가 좋다는 이유로 분양가도 높은데 기대수익률까지 너무 높게 잡거나 상권에 대한 검증없이 분양회사의 홍보만을 믿고 투자하기 때문이 아닐까 싶다.

 

꼬마빌딩이나 소형 근린생활시설 투자자들은 일반적으로 투자 수익률을 계산해 대출금을 정하고 자금계획을 짠다. 아무리 최고 상권, 최고 요지의 부동산을 샀다고 해도 임대료를 지급할 사람이 나타나지 않는다면 그 부동산은 무슨 의미가 있을까. 수익형 부동산의 핵심은 안정적인 임대료와 매도 차익이고, 공실 관리가 이를 실현하는 임대 사업의 핵심이라고 할 수 있다. 수익 창출을 위한 효율적인 공실 관리의 5가지 요소를 살펴보고자 한다.

 

Tip 1. 수수료 비율의 임대차 계약도 대안이다

 

임차 선호도가 높은 스타벅스나 맥도날드는 매출 대비 수수료 비율을 정해 임차하는 경우가 대부분이다. 중소기업의 리테일 직영매장도 수수료 비율로 임대료를 정하는 경우가 늘어나는 추세다. 일반적으로 매출대비 15% 전후로 수수료 비율을 정하지만, 이를 선호하지 않는 임대인들은 최소 보증금과 수수료율을 혼합해 임대료를 일부 보완하는 방식으로 임대계약을 체결하기도 한다.

 

그러나 투자자의 임대물건 입지가 더 개발되고 활성화할 것이 유력하다면 수수료 방식의 임대계약 체결을 추천한다. 고액 임대료만을 고집하면 결국 공실 위험에 직면할 수 있다. 최근 임대업은 임차인과 임대인의 공생 관계라고 해도 과언이 아니다. 수수료 비율 임대계약은 임차사의 영업이 잘될 경우 임대료로 바로 보상받을 수 있어 굳이 고정 임대료만을 고집할 필요는 없다.

 

Tip 2. 장기 계약을 한다

 

임대인들은 장기계약에 대체로 부정적이다. 더 좋은 임차인이 나타나면 쉽게 변경할 수 없고 신축, 증여, 매매 시 명도문제 등 상권 변화에 따른 임대료 인상이 쉽지 않다고 생각하는 탓이다. 그러나 이런 사항들은 계약서에 특약으로 보완할 수 있다. 양측 합의 하에 중도해지 조항으로 페널티를 넣어 임차인과 임대인의 출구를 남겨 놓을 수 있다. 또 임대료 인상률은 상권 변화에 따른 시세를 공식적인 자료로 삼아 임대료 조정안을 만들 수 있다.

 

장기 계약의 최대 장점은 경기 불확실성으로 인한 공실과 임차사가 중간에 바뀌는 것을 방지해 임대수익률 측면에서 안정적이고 건물 인지도를 높일 수 있다는 것이다. 세금을 제외한 기타관리비는 임차사가 지불하기 때문에 관리 측면에서도 용이하다.

 

Tip 3. 임차 서비스를 강화한다

 

몇 년 전부터 대형 오피스의 공실이 증가하면서 호텔에서 경험할 수 있는 다양한 서비스가 오피스에 도입되기 시작했다. 공실을 줄이기 위한 방편으로 큰돈 들이지 않고도 임차사가 체감할 수 있는 유용한 서비스를 제공하는 것이다. 예를 들어 야근하는 여직원을 위한 안심 귀가 서비스, 회식 및 행사 주선 서비스, 화분관리 서비스, CEO 차량 세차 및 정비 서비스 등 임차인을 유치하고 유지하기 위한 노력을 지속하고 있다.

 

최근 중소형 상가 건물에서도 임차인들에게 이런 서비스를 제공하는 임대인들이 늘고 있다. 서울 강남구 압구정동의 한 상가 건물은 임대인이 직접 조경과 내부 화분을 관리해 사계절 내내 꽃을 볼 수 있도록 하고, 임차인의 간판과 홍보물의 청결을 유지해주는 서비스를 제공한다. 협소한 주차장 이용에 불편을 없애기 위해 발렛(대리 주차) 서비스를 도입해 일정 비용을 임대인이 내기도 한다.

 

임차인의 애로에 대해 계속 관심을 갖고 민원이 발생하면 최대한 신속 처리하려는 노력이 필요하다. 임차인에게 유용한 서비스를 제공하고 편의를 도모하는 작고 세심한 배려가 임차사의 만족도를 높이고 공실도 최소화할 수 있다.

 

Tip 4. 부동산 네트워크를 관리한다

 

공실이 발생하면 임대인이 취할 수 있는 조치는 연락처를 붙이거나 인근 부동산을 찾아가는 일이다. 공실이 길어질수록 임대료 손해를 보게 돼 가능한 공실을 홍보할 수 있는 모든 방안을 모색해야 한다. 중소형 부동산 물건을 취급하는 글로벌 부동산 법인에 의뢰하는 방안도 있고 여러 인터넷 사이트를 통한 마케팅 활동도 있다. 공실닷컴, 스피드공실 등 인터넷 사이트는 직접 임차 물건을 등록하고 다양한 정보도 습득할 수 있으며 경쟁 물건의 임대료 정보도 알 수 있다. 다양한 부동산 네트워크를 미리 관리하면서 공실에 대비한다면 자연 공실률까지 줄일 수 있지 않을까 생각된다.

 

Tip 5. 최신 부동산 임차 트렌드를 파악한다

 

임대차 계약을 진행할 때 임대인에게 임차회사를 설명하면서 깜짝 놀라는 경험을 종종 한다. 의외로 임대인들이 유명한 임차기업을 모르는 경우가 많고 유명 커피 프랜차이즈보다 오후 5시 이전에 문을 닫는 은행만을 고집한다. 상권에 맞는 우량 임차사는 높은 임대료를 받을 수 있을 뿐만 아니라 건물 가치도 높인다. 그러나 여전히 많은 임대인이 임차인 구성 전략 없이 임차인을 채우거나 우량 임차인이 스스로 넝쿨째 굴러 들어오기만을 바란다.

 

서울 강남에 중소형 빌딩 십여 채를 보유한 어느 디벨로퍼사 대표는 부동산을 직업으로 하는 필자보다 핫한 임차사와 최근 트렌드 명소를 많이 알고 있다. 어디에 사람이 모이는지, 어떤 업종을 어떤 세대들이 좋아하는지, 패션 트렌드가 바뀌면서 어떤 제품이 잘 팔리는지를 파악하고 있어 그 대표의 임대물건은 항상 상권에 맞는 최신 브랜드들로 채워진다. 그 최신 브랜드들의 임대료는 결코 야박하지 않다.

 

몇 년째 공실이 전혀 없다는 소형빌딩을 의뢰받아 찾아가 보면 공실은 없지만 수익률이 연 1~2%로 바닥을 면치 못하는 경우를 보곤 한다. 잘된 공실 관리라고 볼 수 없다. 최근 트렌드의 임차사와 임대료 시세가 현실적으로 반영된 상태의 건물일 때 공실관리가 잘 됐다고 할 수 있다.

 

현재 만실이더라도 임차인이 계약 기간 안에 변경될 가능성은 50% 이상이라고 한다. 그만큼 계약 기간을 끝까지 채우고 합리적 절차에 의해 임차인이 변경될 가능성은 크지 않다. 경기상황이 좋지 않을수록 더욱 그렇다.

 

부동산 자산가들은 지금이야말로 공실에 주목해야 할 시점이다. 새 정부로부터 새 정책이 나오고 새 경제 상황이 발생할 경우를 대비해야 한다. 과거 정권에서도 이제까지 많은 부동산 정책이 발표됐고 정책의 성공 여부를 떠나 국내 부동산 경기는 상당히 민감하게 반응해 왔다. 정부가 예측한 방향으로 가지 않았기 때문이다. 즉, 예측이 불가할수록 부동산 공실의 위험은 커지고, 공실률이 높아질수록 추가적 공실의 발생 가능성은 현저히 커진다.

 

연재

더보기

ⓒ 조선일보 & chosun.com