[클릭! 富동산]자녀에게 맡긴 건물 관리·임대, 증여세 내야할까?

부모 소유 부동산 무상·저가 사용한 자녀, 증여세 과세
시가와 차이 세금 징수.. 소득세·부가가치세 과세대상 포함

 

Q) 7년 전에 5층짜리 상가건물을 신축해서 임대업을 하고 있습니다. 아들이 저를 대신해 건물 관리를 해주는 조건으로 신축 때부터 지금까지 지하에서 스크린골프장을 하고 있습니다. 얼마 전 세무서에서 연락이 왔는데, 아들이 무상으로 사용하고 있는 지하 임대료의 소득세 및 부가가치세를 추징하겠다고 합니다. 아들이 건물 관리를 하면서 사용하도록 한 것이라 당연히 안 내도 된다고 생각했는데, 이게 무슨 일인지 모르겠네요. 이런 경우에 추징되는 세금을 다 내야하는 건 지 궁금합니다.

A) 세법에서는 당사자 간의 적정한 거래라고 하더라도 조세를 회피하거나 조세 불평등을 유발하는 경우가 있다면 그 자체를 부인하는 제도가 있는데, 바로 ‘부당행위 계산의 부인’입니다.

 

아들과 아버지가 정당한 거래인 건물 관리를 조건으로 골프장 임대료를 안 받는다고 하더라도 이는 외부적으로 산출할 수 없는 수치이고, 아들이 아닌 타인일 경우에도 무상으로 이용하게 했을지 고려해봐야 할 것입니다.

 

사례의 경우 실질적으로 타인의 부동산을 무상 또는 저가로 사용을 하였고, 무상으로 사용한 아들은 사실상 부동산의 임차료만큼 부동산 소유자인 아버지로부터 증여를 받은 효과를 갖게 됩니다. 이렇게 특수 관계자 간에 부당행위계산에 해당하는 경우에 부동산 소유자인 아버지에게는 시가와 대가와의 차액을 계산하여 부가가치세 및 소득세를 징수하고, 부동산을 무상 또는 저가로 사용한 아들에게는 증여세를 과세합니다.

 

여기서 시가가 무엇인지에 대해서도 고려를 해야 하는데, 세법에서는 ‘시가’란 당해 거래와 유사한 상황에서 특수 관계가 없는 불특정 다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계가 아닌 제3자간에 일반적으로 거래되는 가격을 말합니다. 즉 사회통념상 일반적으로 통용이 되는 금액입니다. 현재 아버지는 임차료를 받지 않고 아들에게 재산을 무상으로 사용하게 하였으므로 용역의 무상공급에 해당되어 시가와의 차이에 대하여 세금을 징수하게 되는 것입니다.

 

2011년 12월 31일까지는 부동산을 무상으로 사용한다고 하더라도 부가가치세는 과세하지 않고 소득세만 과세하였으나, 용역을 무상으로 공급하면 과세하지 않고 저가로 공급하면 과세하는 것은 과세 형평성에 어긋나기 때문에 2012년 1월 1일부터는 부가가치세도 과세 대상에 포함되었습니다.

 

만약 과거분에 대해서 추징이 된다하더라도 5년이라는 제척기간(어떤 종류의 권리에 대하여 법률상으로 정하여진 존속기간)이 있기 때문에 부가가치세는 2012년 이후 분에 대해서만 세금 추징이 될 것입니다.

 

여기서 한 가지 더 고려할 사항은 특수관계자에 대한 것입니다. 6촌 이내의 혈족이나 4촌 이내의 인척, 배우자 등은 세법에서 말하는 특수관계자의 범위입니다. 이들에게 무상으로 부의 이전이 생기는 것은 당연히 과세 대상이 될 뿐만 아니라, 특수 관계자 외의 자에게 무상 또는 저가로 용역을 제공하였다 하더라도 1000만원 이상 이득을 보았다면 이 또한 증여세 과세 대상이 됩니다.

 

어떻게 보는 것이 유리할지는 케이스에 따라 달리 적용되므로 모든 의사 결정을 할 경우 전문가와 상담을 통해 적합한 세무 설계를 하시는 것이 바람직합니다. [월간 ‘전원속의 내집’(http://www.uujj.co.kr) 제공]

 

이진철 (cheol@edaily.co.kr)