악재에 더 민감한 강남 재건축.. 약세 지속

강남권 재건축 아파트가 약세를 면치 못하고 있다. 지난달 24일 지구단위계획이 승인되면서 사업에 탄력을 받을 것으로 예상했던 개포지구 주공아파트 가격도 일주일새 하락세로 바뀌었다.

15일 강남지역 부동산중개업계에 따르면 개포 주공1단지 42㎡(13평)형은 지난달 말 8억1000만~8억2000만원 정도였지만 이번 주 들어 가격이 내려가면서 7억9000만원가량에 매물이 나와 있다. 9억3000만원이었던 같은 아파트 50㎡(15평)형 역시 현재 9억1000만원 선이 최저가격이다.

개포동 B 공인중개사무소 관계자는 “반짝 오르던 아파트값이 일주일 사이 하락세로 돌아섰다”며 “간간히 오던 문의 조차 없는 상태”라고 말했다.

수익성이 괜찮다고 평가받던 저밀도 재건축 아파트 단지마저 약세를 보이면서 강남권 중층 재건축 단지들도 하락을 면치 못하고 있다.

송파구 잠실동 주공5단지 112㎡(34평)형은 11억원 초반으로 3월말에 비해 2000만원 이상 가격이 떨어졌다. 강남구 대치동 은마아파트 102㎡형 역시 9억7000만~9억9000만원 사이로 2000만~3000만원 떨어졌다.

강남권 재건축 아파트 가격이 이처럼 약세를 보이는 것은 재건축 초과이익 환수금이 처음 적용되면서 매수세를 크게 위축시켰기 때문이다. 재건축 초과이익 환수제도는 2006년 9월25일 이후 관리처분인가를 받은 곳에 적용된다.

정준수 미래공인중개사무소 대표는 “기다리던 지구단위계획 승인이 났지만, 초과이익 환수금 악재가 시장에 더 큰 영향을 미쳤다”고 말했다.

하지만 시장에서는 이익환수제가 문제가 아니라 시장 침체로 재건축 사업의 수익성이 크게 악화한 것이 강남권 재건축아파트가 호재에도 탄력을 받지 못하는 가장 큰 이유라고 보고 있다.

실제 개포 주공1단지 42㎡를 현재 8억원에 사들여 향후 105㎡(32평)형을 분양받기 위해서는 추가분담금 1억원을 포함해 총 투자비로 9억원가량이 필요하다.

반면 인근 도곡렉슬 109㎡(33평)형의 가격은 12억원 선으로 완공되고 나서 집을 팔 경우 현재 기준으로라면 2억원 이상의 시세차익을 얻을 수 있다. 하지만 9억원을 투자해서 최소 3년은 돈이 묶여야 하는 점에서 재건축 아파트가 다른 투자 상품보다 수익성이 월등하다고 보기는 무리라는 것이 전문가들의 의견이다.

박원갑 부동산114 부동산연구소장은 “현재 가격수준도 상당히 높다는 것이 문제”라며 “주변 집값이 더 오른다면 모르겠지만, 더 떨어질 경우 사업이 더 지연될 수 있어 단기시세차익을 노리고 재건축 아파트에 투자하는 것은 금물”이라고 말했다.