[2017 부동산 전망③]수익형 부동산, 금리 인상으로 수익률 감소할 듯

내년 국내 수익형 부동산 시장에서는 미국 금리 인상으로 수익성 하락이 예상되면서 관망세로 돌아서는 투자자가 늘어날 것으로 보인다.

 

정부 규제가 주택 시장에 몰리면서 수익형 부동산이 반사이익을 얻을 것이라는 전망도 나온다. 하지만 수익률 감소로 오피스텔이나 상가 역시 좋은 입지에 자리한 안정적인 상품 위주로 쏠림 현상이 커질 것으로 예상된다.

 

19일 업계에 따르면 내년에는 경제 불확실성 등으로 투자처를 찾지 못한 부동 자금이 11·3대책으로 제동이 걸린 재건축 분양시장에서 수익형 부동산으로 이동할 전망이다.

 

 

미국 금리가 인상됐지만 국내의 경우 당분간 저금리 기조를 유지할 것으로 전망돼 부동산에 자금이 유입될 수도 있어서다.

 

다만 시중 금리가 내년부터 조금씩 오르면 실투자금을 최소화해 수익률을 극대화한 '레버리지(지렛대 효과)'를 기대하기 어려워 투자자들도 투자에 신중할 것으로 예측된다.

 

그나마 경기가 좋으면 대출금리 인상분을 임차인에게 전가할 수 있지만 '최순실 사태' 등 정국 불안에 수출 위축 등으로 인한 경기불안까지 겹쳐 금리 인상분을 임차인에게 전가하기 힘들 것으로 보인다.

 

내년부터는 수익형 부동산도 실거래가 신고가 적용돼 실수요가 아닌 투자자금 유입이 주춤할 것으로 예측된다. 투자자금이 노출되면 그만큼 세 부담 가중으로 연결되는 만큼 매매에도 소극적인 모습을 보이기 때문이다.

 

대형점포 투자도 이자 부담에 '공실' 등 리스크로 인해 뭉칫돈들의 눈치 보기가 펼쳐져 분양에 어려움을 겪게 될 가능성도 있다. 올해 인기를 끌었던 일부 지역 고급형 오피스텔 시장도 수요 감소로 인해 투자자들을 망설이게 할 수 있다.

 

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "국내 경제 상황이 좋지 않아 한국은행에서 바로 금리를 올리지는 않을 것으로 보인다"면서도 "하지만 심리적인 영향이 있어 우선 수익형 부동산부터 타격을 입을 것"이라고 짚었다.

 

전반적으로 수익률 하락 우려가 있지만 1인 가구가 늘어나 역세권 근처 상품을 잘 고르면 안정적인 임대 수입이 기대된다.

 

오피스텔의 경우는 내년에도 역세권 내 주거형 투룸 오피스텔(아파텔)이 주택의 한 분야로 고착화하면서 호조를 보일 것으로 예측된다. 복합쇼핑몰이 들어서는 경기 고양시 삼송지구처럼 개발 호재가 있는 지역을 선택하는 것이 좋다.

 

올해와 내년 연간 4만 실 이상 오피스텔 입주가 진행해 공급 과잉에 따른 수익률 감소는 조심해야 한다. 공급량 증가에 따라 공실이 발생한다면 안정적인 임대 수익 확보가 어렵기 때문이다.

 

상가는 실투자금이 높은 만큼 신도시에선 KTX 등 역세권을 선택하고 상업·업무 시설 비율이 5% 이하인 곳을 골라야 한다. 올해는 서울 연남동이나 경리단길 같은 신흥 상권지 투자가 높은 수익을 보여줬다. 내년엔 신도시 설계에서부터 기획된 수변 상가 같은 테마 상권도 관심을 끌 것으로 예상된다.

 

임대 수익과 주거 문제를 동시에 해결할 수 있는 점포 겸용 단독주택도 여전히 인기다. 지난 3월 원주기업도시 내 점포 겸용 단독주택의 경우 최고 경쟁률이 9395대 1을 나타냈다.

 

지식산업센터는 70% 이상 담보 대출이 가능해 알짜배기 수익형 상품군으로 분류된다. 서울 성동구, 송파구, 금천구, 구로구, 영등포구, 강서구 등이 있다. 내년엔 경기 광명KTX역 인근 지식산업센터가 주목된다.

 

박상언 유앤알 컨설팅 대표는 "수익형 부동산 수요는 꾸준해 입지여건 좋은 지역의 오피스텔 등 수요는 여전할 것"이라며 "공실이 발생할 수 있는 신도시나 도시 외곽 상가와 오피스텔은 피하고 도심과 역세권, 직주근접형 지역 부동산 매물 위주로 접근해야 한다"고 조언했다.

 

한편 내년에는 올해에 이어 중국인들의 부동산 투자가 변수로 작용할 가능성이 크다. 올해 제주도에서 공격적인 투자를 벌인 중국인들이 내년엔 서울의 50억원 이하 '꼬마빌딩'에 관심을 보일 것으로 예상된다.

 

다만 우리 정부의 사드 배치와 한일군사교류 등 여파로 중국인이 국내 부동산 투자에 주춤하면 주요 상권지의 경우 가격 상승 폭이 제한되면서 가격 조정이 나타날 것으로 분석된다.

 

권강수 한국창업부동산정보원 이사는 "대내외적 불확실성 증대에 따른 보수적인 접근을 권장한다"면서 "투자유형별로 접근 방법을 달리해 예상 수익률에 기반을 둔 실투자금과 대출금 비율의 세심한 조율이 요구된다"고 지적했다.

 

kmk@newsis.com