[역발상 재테크 (2)투자자산 옥석가리기] 레지던스 등 다양한 수익형 부동산 봇물

오피스텔 수익률 '5.78%' 금융수익 보다 높고 안정적
공실률·분양가 따져봐야
 

저성장·저금리 시대를 맞아 부동산과 금융 업계에서도 안정적 투자자산에 대한 옥석 가리기가 한창이다. 특히 부동산시장에선 아파트뿐 아니라 오피스텔과 상가 등 수익형 부동산에도 눈이 쏠리고 있다. 올 하반기엔 개인이 투자 가능한 부동산펀드(재간접 펀드) 시장이 열리기 때문에 추이를 지켜볼 만하다. 금융시장에선 연금보험이 중요한 안정적 투자처로 자리를 지키고 있다. <편집자 주>

 

부동산시장에선 최근 수익형 부동산이 가장 주목받는 투자처로 떠오르고 있다. 여전히 서울, 수도권 및 대도시권역의 전세가 부담이 만만치 않은 데다 싱글족들이 늘면서 안정적인 투자수익을 늘릴 수 있을 것이라는 전망이 나온다. 22일 KB부동산과 부동산정보업체 등에 따르면 3월 말을 기준으로 전국 오피스텔의 평균 수익률은 5.78%에 이르는 것으로 나타났다. 고수익은 아니지만 금융수익 대비 높은데다 안정적이다.

■영종하늘도시, 부산해운대 등 수익형 부동산 쏟아져

업계에 따르면 경기도 화성 동탄2신도시, 부산 해운대구 중동 등 여러 지역에서 오피스텔 등 다양한 수익형 부동산이 쏟아진다.

부산 해운대구에서는 엘시티가 생활숙박시설 '엘시티 레지던스'를 오는 7월 공급할 예정이다. 113∼205㎡ 총 561실로 구성되며, 해운대관광리조트 3개 타워 중 가장 고층인 랜드마크타워 지상 22∼94층에 조성된다. 단지가 들어서는 해운대관광리조트는 투자이민제가 적용되는 지역으로 외국인에게도 청약이 허용될 전망이다.

동탄2신도시에도 물량이 나온다. 우미건설이 하반기 C17블록에 공급할 예정인 '동탄 린스트라우스 더 레이크' 오피스텔은 84㎡ 186실로 구성되며 동탄일반산업단지, 동탄테크노밸리 등 안정적인 배후수요를 확보했다.

인천 영종하늘도시에선 삼성홈이엔씨가 공급하는 생활숙박시설 '삼성홈큐브'가 눈길을 끌고 있다. 글로벌 관광도시로 부상하는 영종도 내에서도 핵심입지로 꼽히는 운서역 초역세권에 들어서 높은 수익률이 예상되는 단지이기 때문이다. 삼성홈큐브는 전용면적 21∼35㎡ 총 304실로 구성되며, 6만여명의 인천국제공항 종사자와 영종하늘도시 수용인구 약 12만명 등 풍부한 배후수요를 갖췄다. 신도시 내 최대 상업.업무지역 중심권에 위치해 생활편의시설도 잘 갖춰져 있다.

■500만원으로 부동산펀드 투자

개인이 기관투자가들처럼 부동산펀드에 투자하는 것도 수월해졌다. 금융위원회가 지난달 부동산과 인프라 등 실물자산펀드에 재간접으로 투자하는 공모펀드를 허용키로 하는 '펀드상품 혁신방안'을 발표했기 때문이다.

이르면 올해 말부터 개인들은 최소 500만원으로 부동산펀드에 투자할 수 있게 된다. 금융위는 이 방안들을 추진하기 위해 자본시장법과 시행령 개정안을 오는 8월까지 입법예고할 방침이다. 현재는 코람코자산운용, 이지스자산운용 등이 일반 투자자를 대상으로 한 공모 부동산펀드를 출시하는 것을 검토 중인 것으로 알려졌다. 하나자산운용은 이미 최근 공모형 부동산펀드를 조성해 서울 중구의 '티마크 그랜드호텔 명동'에 투자하기로 했다.

이달 중 KEB하나은행, 우리은행, 신한은행, 하나금융투자, IBK투자증권 등 금융회사 일반 고객들을 대상으로 펀드를 판매할 계획이다. 펀드 모집 규모는 총 720억원이며 연간 5% 수익률을 목표로 하고 있다. 하나자산운용 측은 전체 투자금액 중 60%는 대출을 통해 마련하고 나머지를 개인투자자들로부터 유치할 예정이다.

■"투자 시 공실률.적정분양가 반드시 확인해야"

주의할 사항도 많아졌다. 요즘처럼 수익형 부동산의 인기가 높은 상황에서는 다수의 업체들이 한꺼번에 분양하면서 과잉공급에 대한 리스크가 높고, 수익률을 허위.과장 광고하는 업체도 생겨나기 때문이다. 이에 따라 전문가들도 안정적인 수익을 위한 '공실률' 확인을 강조한다. 꾸준히 낮은 공실률을 보이는 지역과 단지는 교통여건이나 생활환경이 좋아 고정적인 수요가 있어 안정적인 수익 형성이 가능하다는 것이다. 또한 분양상품이 '적정한 분양가'인지도 꼼꼼히 확인해야 한다. 최근 수익형 부동산 공급이 늘어나면서 업체들이 용지를 비싸게 낙찰받아 분양가도 올랐다.

인근 중개업소 등을 통한 수요조사도 필수적이다. 특히 상가, 분양형 호텔 등은 사업자가 '고수익'을 미끼로 유혹하는 경우가 많다. 수익률이 평균치보다 월등히 높다면 과장광고일 가능성이 높다. 분양받은 후 약정수익을 받지 못하게 되더라도 이를 보상받지 못하거나 보상받는 데 시간이 걸린다는 점도 유의해야 한다. 무엇보다 광고문구 대비 수익률이 낮을 경우 적정가격에 되팔기도 쉽지 않다는 사실을 기억해야 한다.

박상언 유엔알컨설팅 대표는 "수익은 그대로인데 비해 분양가가 전체적으로 올라 수익률이 제대로 안 나오는 신도시도 많아졌다"며 "신규 분양을 받을 때는 비슷한 입지의 기존 상품과 비교하는 것이 필수적"이라고 조언했다. 마지막으로 보수적인 레버리지 관리도 필요하다.

박 대표는 "수익형 부동산은 아파트와 달리 금리가 높은 편"이라며 "향후 달라질 수 있는 금융환경에 대비해 레버리지 비율을 높지 않게 설정하는 것이 좋다"고 덧붙였다.

ksh@fnnews.com 김성환 기자