[새해 재태크 전략]비사업용 토지 양도세 중과 부활..양도 차익따라 16~48% 세율 적용

2016년 부동산 투자는 바뀌는 제도를 시기별로 잘 꿰고 있어야 유리하다. 특히 교통호재와 세금과 관련된 제도 변경, 대출규제 등은 철저히 알아두는 게 좋다.

부동산114 리서치센터 임병철 책임연구원은 "달라지는 부동산 제도나 교통호재 등을 미리 파악할 경우 실수요자나 투자자가 전략을 짜는데 세금, 현금유동성 확보 차원에서 도움이 될 것"이라고 조언했다.

■대출규제 강화, 신분당선 연장선 개통

1월에는 비사업용토지 양도소득세 중과세가 부활된다. 1월 1일부터 거주용이나 사업용이 아닌 비사업용토지는 양도 차익에 따라 16~48%의 세율을 적용받게 된다. 다만 3년 이상 보유할 때부터는 장기보유특별공제 혜택을 받게 된다. 10년 이상 장기 보유하면 양도 차익의 최대 30%를 공제 받을 수 있다.

또 오피스텔 주택임대사업자에게 주어졌던 신규분양에 대한 취득세 감면 혜택도 지난해 종료되어 올해부터는 4.6%의 세율이 적용된다. 다만, 오피스텔 주택임대사업자에게 주어졌던 신규분양에 대한 취득세 감면 혜택은 오는 2018년 12월까지 유예될 가능성이 높다.

현재 국회 관련 상임위원회인 안전행정위원회에서는 통과됐고, 법사위 통과를 앞두고 있다. 7·22 가계부채 종합관리 방안에 따라 2016년부터는 주택담보대출 요건도 강화된다. 거치식 주택담보대출 방식에서 원리금을 함께 갚는 분할상환 방식이 확대되고 대출 시 소득심사도 강화된다.

2월에는 신분당선 연장선인 정자~광교 구간과 수인선 송도~인천 구간이 개통된다.

정자~광교(12.8㎞) 구간을 잇는 신분당선은 수원 광교부터 분당 정자까지의 구간으로 수도권 남부에서 서울 강남까지 바로 연결돼 있어 30분 정도면 이동할 수 있다. 수인선 수원~인천 복선전철은 전체 52.8㎞로 인천구간(인천역~오이도 20.5㎞), 안산선(12.4㎞), 경기도 구간(한양대역~수원역 19.9㎞) 등으로 나눠 건설되고 있다. 인천구간 20.5㎞ 가운데 지난 2012년 6월 오이도역~송도역 13.1㎞ 구간을 개통한 데 이어 송도역~인천역 7.4㎞ 구간이 오는 2월 개통된다.

5월에는 행복주택 구리갈매B1블록(공공분양) 1075가구를 시작으로 연말까지 4개 단지 총 4542가구가 입주한다. 5월에는 개별공시지가가 발표된다.

상반기 중에는 수도권 고속철도(KTX) 수서~평택 구간 및 성남~여주 복선전철이 개통을 앞두고 있다.

수도권 KTX 수서~평택 구간은 강남 수서에서 동탄을 거쳐 평택에 이르는 총 61.1㎞다. 2016년 1월부터 6개월간 시험운행을 거쳐 상반기 중 개통할 예정이다. 2002년부터 추진된 성남∼여주 복선전철 57㎞ 구간은 성남과 광주, 이천, 여주지역 11개 정거장을 운행하게 된다.

■하반기 LTV, DTI 규제완화 종료 예상

오는 7월에는 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 규제완화가 종료될 가능성이 높다. 금융위원회는 지난 2014년 8월 DTI를 전 금융권과 수도권에 60%로, LTV는 전 금융권과 전 지역에 70%로 각각 조정했다.

이전에는 은행.보험권에서 서울은 50%, 경기.인천 지역은 60%를 적용했다. LTV는 은행.보험권에서 수도권이면 50~70%를, 비수도권에는 60~70%를 적용했다. LTV.DTI 규제 완화는 행정지도 성격이 강해 1년 단위로 연장 여부를 결정하게 되는데 7월 이전 연장 여부를 검토할 예정이다.

12월은 주택 임대소득에 대한 연 2000만원 이하 비과세 유예가 종료된다.

2016년까지는 전세든 월세든 연간 2000만원 이하의 임대소득이라면 과세가 유예돼 사실상 세금 부담이 거의 없다. 2017년 소득분부터는 특정 소득을 종합소득에 합산하지 않고 분리과세하게 된다.

ksh@fnnews.com 김성환 기자