앞으로의 부동산 상승지역(수도권중)

김인철

 

강남과 강북을 버리고 수도권을 주시하라.

 

주택구매력지수란 중간정도의 소득을 가진 가구가 은행의 융자를 받아 중간정도의 주택을 구매한다고 했을때 현재의 소득으로 대출 원리금을 상환할수 있는 능력을 의미합니다. 국민은행 주택구매력지수(HAI)는 100을 상회하면 구매력이 양호한 수준을 말합니다. (이자만 내는 것이 아니고 원리금을 상환하는 수준입니다.)

첫째 전국의 가구가 주택을 구매할만한 수준이 되는가? (대출 원리금을 상환할수 있는 정도)

전국의 주택 구매력지수는 2008년 12월 112.5 를 기록한 이후에 지속 상승하여 2010년 8월 140대를 기록한 이후 2010년 12월 143.2를 기록하여 140대를 유지하고 있습니다. 따라서 전국적으로 중간정도의 소득을 가진 가구가 대출 원리금을 상환하면서 중간 정도의 주택을 구입할수 있다는 것입니다. 따라서 주택 구매력지수로는 주택을 구입할수 잇는 능력이 충분히 됩니다. (국민은행 자료를 사용)

둘째 강남은 상승할 가능성이 있는가?

2010년 12월 강남의 주택 구매력지수는 62.1 이고 아파트는 53.8입니다. 따라서 주택구매력지수로는 강남은 상승할 가능성이 없고 버블이므로 상당폭 하락해야 시장원리상 맞습니다.

세째 수도권은 상승할수 있는가?

2010년 12월 현재 수도권의 주택 구매력지수는 99.8(전체)이고 아파트는 94.3입니다. 반면 강북은 91.0 이고 아파트는 86.1입니다.

따라서 1년이내에 수도권은 적정 수준의 주택구매력지수에 도달할것이고 따라서 올해 하반기나 내년중 상승가능성이 매우 높습니다. 반면에 강북은 올해 1년 동안에도 주택 가격이 충분히 하락하지 않는다면 강남보다는 덜하지만 아직 상승할 시기가 도래하지 않을것 같습니다.

주택구매력지수로만 보았을때 서울을 포함한 수도권에서 강남과 강북을 제외한 수도권는 올해 안으로 상승할수 있는 충분한 주택구매력 지수에 도달할 것입니다. 하지만 강남과 강북은 올해 안에는 충분한 주택구매력 지수에 도달할수 없고 내년도 소득이 급격히 상승하지 않는 이상 상승대열에 동참할 수 없을것입니다.

경제란 고평가지역에서 저평가 지역으로 무게 중심이 옮겨 갈수 밖에 없습니다. 따라서 지금은 강남과 강북이 상승의 중심에 설것 같지만 내년 이후의 상승장에서는 그동안 저평가 되었던 수도권 지역이 강남,북을 따돌리고 상승의 선두에 설것으로 보입니다. 따라서 그동안 소외되었던 수도권 지역과 지나치게 많이 하락한 수도권 지역을 주의깊게 살펴 보아야 할것입니다. (현실에서의 상황과 다르다고 느끼실것입니다. 하지만 경제란 결국 경제원리에 따라 진행될수 밖에 없습니다.)