코스피지수가 1800을 뚫었다 그럼 부동산은?

이주호     2010/09/13

 

코스피지수 1800포인트 돌파로 본격적인 실물경제 회복이 예상된다

 

작년 9월 이후 코스피지수는 1700~1800포인트 벽에 몇번이나 부딪히곤 했는데 드디어 9월 10일(금요일)날 1800포인트를 돌파했습니다. 이 코스피지수 1800포인트의 돌파로 비로소 실물경제가 회복국면에 진입하게 되는걸로 보입니다.

증시는 실물경제의 거울입니다. 주식시장은 불규칙하게 움직이는듯 해도 우리나라는 역사적으로 항상 코스피지수가 먼저 회복한 뒤 실물경제가 좋아졌고 증시(수출호경기)와 부동산은 일정한 시차를 두고 움직이거나 증시(내수호경기)와 부동산은 동반 상승하거나 했습니다.

일전에 필자의 칼럼에서도 밝혔지만 작금은 경기연착륙 시대이며 내수호경기 도래로 앞으로 건설, 증권, 금융 등 내수관련주와 내수호경기와 연관이 있는 부동산의 세상이 될 것입니다. 2005년 하반기~2007년 수출호경기때 국내 경제를 주도해온 수출관련주는 몇년동안 조정을 거치고 내수관련주 그리고 내수와 연관이 있는 부동산은 호황을 맞는다는 얘기입니다.

최근 "한국은 참 운이 좋다. 한국의 최대 무역 상대국인 중국이 소비 대폭발의 시기로 들어가고 있기 때문이다. 향후 3~5년간 한국 경제는 이웃나라 중국의 소비 대폭발에 힘입어 과거 베트남 특수나 중동 특수를 능가하는, 유례없는 수출 호황을 맞을 가능성이 크다"(2010. 09. 11 지갑 두툼한 중국… 세계가 눈치 본다 기사 일부 발췌)라는 전망이 나오는 등 향후 한국경제는 낙관적입니다. 중국은 지금 내수 전성시대입니다. 결국 경제의 큰 흐름은 중국이든 한국이든 내수입니다.

기술적 지표상 코스피지수가 1800포인트를 돌파하므로 이제는 2007년 최고점인 2000포인트를 향해 전진할 것으로 예상됩니다. 이번에 코스피지수가 상승 코스를 그리면 내수관련주와 부동산 특히 지방, 중산층 부동산이 동반 상승할 것으로 예견됩니다. 왜냐하면 이는 곧 이 시대의 경제논리이기 때문입니다. 경제는 경제논리대로 갈 수 밖에 없습니다.

부동산은 2000년대 들어와서 부터 그동안 가격 상승이 덜한 지방, 중산층 부동산이 주도하는 장이 전개될 것으로 예견됩니다. 지방, 중산층 부동산의 상승은 MB정부의 중소기업, 서민살리기 정책과도 부합됩니다. 부동산은 부동산시장 자체만으로 움직이는게 아니라 부동산은 경기사이클, 정책, 개발 등 여러 요인에 의해 움직이는데 부동산 가격 상승에는 다 그만한 이유가 있습니다.

2010년 부동산시장은 8.29 부동산대책이 여름늦게 발표되는 등 여러가지로 고통이 심했습니다.

이제 선선한 바람이 불기 시작하니 코스피지수 1800포인트 돌파로 실물경제 회복에 희망의 손짓을 보내고 있습니다. 그러고 보면 2008년 말부터 시작된 실물경제 회복이 2009년 가을까지 좋아졌다가 2009년 가을 이후 현재까지 증시는 너무 오랜기간 동안 조정을 거쳤고 2009년 가을 이후 올 여름까지 부동산시장의 고통은 이루말할 수가 없었습니다.

경제란게 사이클이 있어 부침이 있게 마련이지만 유독 MB정부에 들어와서 부터는 2008년 미국발 금융쇼크, 2010년 유럽발 재정위기란 대외 경제여건 악화로 국내경제가 힘 한번 제대로 쓰지 못하고 침체의 늪에 빠져버리고 말았습니다. 이제 대외 경제여건 악화만 발생하지 않는다면 금반 MB정부의 중소기업, 서민살리기 경제정책으로 국내경제는 더이상 침체의 늪에 빠지지 않을 것으로 사료됩니다. 부동산시장 역시 8.29 부동산 대책으로 경제살리기란 큰 범주에서 제 몫을 할 것입니다.

9월 10일에 나타난 증시의 청신호는 한국경제를 밝게 해주는 아주 의미있는 청신호입니다. 그러고 보면 코스피지수 청신호로 본 실물경제 회복과 8.29 부동산 대책 발표 시점은 시기적으로 타이밍을 잘 맞춘 것 같습니다. 부동산 대책은 경제 회복과 병행해야 그 효력을 십분 발휘하게 됩니다.

부동산은 경제란 큰틀에서 움직입니다. 전체 경제의 흐름을 파악하여야 비로소 부동산경기가 보이구요. 실물 경제의 바로메타는 증시이며 경제 회복에 있어서 증시가 가장 빠른 신호를 보여 줍니다. 이러하기 때문에 필자는 장래 부동산시장을 전망하기 위해 이 증시의 흐름을 가장 좋은 지표로 삼고 있습니다.

개인적으로 부동산시장은 6.2 지방선거 직후가 1차 바닥, 8.29 부동산 대책을 2차 바닥으로 보고 있습니다. 8.29 부동산 대책 이후에는 서울 및 수도권의 경우 중산층과 연관이 있는 분당, 일산 등 수도권1기 신도시와 양천구 목동, 용인, 노도강 등 강북 중산층 부동산을 좋게 보고 있습니다. 이번 내수호경기 즉 건설 및 부동산경기는 대외경제 여건 악화 변수가 없는한 적어도 MB정부 임기말까지 이어질 것으로 예상합니다. MB정부의 지나온 반은 대외경제 여건 악화로 힘들었지만 남아있는 반은 희망적인 경제가 될 것으로 사료됩니다.

특히 지방의 경우 1991년 이래 20여년동안 힘들었는데 이번 MB정부의 친서민정책으로 이제서야 정부에서 중소기업, 서민층에 관심을 두는군요. 지방은 지금 건설경기 악화로 관련업에 종사하고 있는 사람들의 고통은 이루 말할 수가 없습니다. 올 가을부터는 건설 및 부동산경기가 풀려 이들 경기와 연관이 있는 서민들이 잘사는 세상이 왔으면 합니다. 아니 그렇게 될 것으로 믿고 있습니다.

한국 실물경제의 모든 길은 증시로 통합니다. 부동산시장을 바라보기 이전에 부동산시장의 이웃인 증시를 먼저 바라봐야 장래 부동산시장이 어느정도 전망됩니다.

증시의 흐름 속에는 실물경제와 내수호경기, 건설 및 부동산경기 등 모든 경제가 다 들어가 있습니다. 증시의 흐름을 파악하기 위해서는 증시의 기술적 분석을 무시할 수는 없구요. 금반 코스피지수 1800포인트 돌파란 기술적 분석을 보고 향후 증시, 실물경제, 부동산시장을 낙관적으로 보고 있습니다.

이러한 증시의 흐름으로 보아 올 가을은 부동산 투자 적기입니다. 일단은 모든 부동산이 반등을 하겠죠. 그러나 세월이 어느정도 흐르면 주도 부동산과 비주도 부동산으로 구분이 될 것입니다.

참고로 2000년대 들어와서 버블세븐지역은 2001~2006년까지 국내부동산을 주도해 왔고 강북, 지방 등 비주도 부동산은 2003년쯤 고개를 숙이고 말았습니다.

주도 부동산은 그 시대의 여건에 따라 항상 새롭게 바뀝니다. 개인적으로 볼때 2000년대는 대기업, 고소득층 전성시대였고 2010년대는 중소기업, 중산층, 서민 전성시대가 될 것입니다. 부동산도 이러한 정책의 큰틀에 따라 움직일 것입니다. 이러하기 때문에 2010년대는 고소득층이 많이 포진되어 있는 강남3구와 강남3구격인 강남.북 한강변보다 중소기업, 서민과 연관이 있고 2000년대부터 작금까지 가격 상승이 덜한 지방, 중산층 부동산 세상이 될 것으로 확신합니다.

코스피지수의 대세 상승 즉 실물경제 회복으로 대기업, 고소득층에 이어 중소기업, 서민도 잘 사는 세상이 되었으면 합니다. 이같은 바램은 곧 MB정부의 정책이기도 합니다. 앞으로의 경제, 사회는 MB정부의 정책대로 흘러갈 것입니다.