■ 부동산에 대한 권리

■ 부동산에 대한 권리

1. 부동산에 관한 권리는 등기를 해야 보호를 받을 수 있습니다.

 

부동산에 관한 권리는 물권(物權)이라고 하며, 지상권과 전세권, 지역권을 용익물권, 저당권을 담보물권이라고 부르기도 합니다.
우리가 소유권을 취득하거나 점유권을 제외한 기타 물권을 취득할 경우 반드시 등기를 해야 그 효력이 발생하며 제3자에게 대항할 수 있습니다.(민법 제186조) 예외적으로 일상의 거래가 아닌 상속이나, 공용징수, 판결, 경매 기타 법률의 규정에 의한 부동산에 관한 물권의 취득은 등기를 하지 않더라도 발생할 수 있지만, 등기를 하지 않으면 이 권리를 처분하지 못합니다.(민법 제187조)
예들 들어 부동산을 구입했을 때는 반드시 소유권이전등기를 해야 하? 부동산에 대한 전세권을 보호받기 위해서는 전세권설정등기를 해야 하는 것입니다. 이들 등기는 반드시 등기권리자와 등기의무자의 공동 신청이 원칙이며, 등기에 관한 절차는 부동산등기법에서 규율하고 있습니다.
이와 같이 모든 물권은 등기를 해야 보호를 받을 수 있지만, 등기부에 기재된 권리관계가 반드시 명확한 것은 아니라는 점에 유의해야 합니다.
현실에서는 부동산 등기부는 '공시력'은 인정하지만 '공신력'은 인정하지 않고 있습니다. 다시 말해 부동산 등기부는 등기소라는 국가기관이 각종 권리관계를 정리하여 국민에게 알려줄 다름이지, 등기부에 기입된 권리관계가 법률상 정당한지 보장하지는 않고 있습니다. 따라서, 현재 잘못 기입된 부동산 등기부를 믿고 거래를 한 사람은 피해를 준 당사자를 상대로 손해를 배상 받을 수는 있지만 등기소를 상대로 손해를 배상 받을 수 없습니다.
또 한가지 유의해야 할 점은 부동산에 관한 권리 중에는 유치권이나 법정지상권과 같이 등기하지 않더라도 보호받는 권리가 있으며, 이들 권리들은 반드시 현장답사를 통해서 확인해야 한다는 점입니다.
　

2. 거래 대상 부동산관련 권리는 어떤 것일까요?

 

저는 초급강좌에서 우리가 가지고 있는 부동산은 눈에 보이지 않는 권리라고 했습니다. 그럼 부동산과 관련된 권리는 어떤 것이 있을까요?
우리가 가장 흔하게 만나는 부동산관련 권리는 소유권과 전세권, 지상권, 저당권, 임차권, 점유권입니다.

 

2.1. 소유권

소유권이란 부동산을 사용하고 수익(收益)하거나 처분(處分)할 수 있는 권리를 말하는 것으로, 부동산에 대한 가장 포괄적인 권리입니다.(민법 제211조)
소유권을 보유한 사람을 우리는 통상 소유권자 혹은 소유자라고 부릅니다. 부동산 소유자는 해당 부동산을 사용하거나 해당 부동산에서 발생되는 수익을 취하고, 또한 해당 부동산을 처분할 권한이 있는 것입니다.
원칙적으로 1개의 부동산에는 1개의 소유권만 인정됩니다(배타적 권리). 따라서, 우리는 보통 하나의 부동산에 대해서는 소유권자도 한사람이어야 한다고 생각하기 쉽습니다. 하나의 부동산에 여러 사람의 소유자가 있는 경우가 있으며, 이들 중 여러 사람의 소유자가 각각 해당 부동산에 대한 일정한 공유지분(持分)을 갖고 있는 형태의 공동소유를 '공유(共有)'라고 하며, 공유지분을 가진 소유자들은 각각 자신이 가진 지분만큼만 소유권을 행사할 수 있는 경우가 대부분입니다. 기타 공동소유 형태에는 합유와 총유가 있습니다.

우리 주변에서 가장 흔하게 볼 수 있는 공동소유형태는 아파트에 대한 소유형태입니다. 내가 사는 아파트에 대한 등기부등본을 발급 받아 분석해보면, 토지부분에 대해서는 전체 아파트단지 면적 중 내 소유에 속한 토지의 공유지분(예 : 15,234분지 25)이 표기되어 있는 것을 볼 수 있습니다.
아파트의 건물부분에 대해서는 내가 사는 아파트에 대한 동호 수와 건물면적이 명시되어있고, 소유자 부분에도 공유지분의 표시가 없습니다. 이는 아파트나 고층빌딩 등과 같이 하나의 건물이 여러 구역으로 나누어져 각각 소유할 수 있도록 건축된 건물은 '구분소유'라는 형태의 소유권이 인정되기 때문입니다. 즉, 소유권은 하나의 부동산에 대해서 1개의 소유권만 인정되는 것이 원칙이지만, 하나의 건축물이더라도 사실상 구획되어 사용이 될 수 있는 경우에는 구분소유가 인정되는 것으로, 구분소유권은 공유와 다르게 취득과 처분이 자유롭습니다.

 

2.2. 저당권(抵當權)

부동산 소유자는 부동산을 담보로 은행 등에서 융자를 받으면서, 저당권을 설정해줍니다. 저당권이란 법률상 소유권 중 일부분인 처분권을 저당권자가 갖는 것을 의미합니다. 저당권자는 융자를 받아간 사람이 빌려준 돈을 기한 내에 갚지 않으면 해당 부동산을 강제로 처분(매각)해서 빌려준 돈을 받을 수 있습니다.
또한, 친척이 은행 융자를 받을 때 내 집에 저당권을 설정해 줄 수도 있으며, 전 소유자가 융자를 받으면서 설정된 저당권 역시 등기부에서 완전히 말소하지 않으면 계속 유효하게 됩니다. 이와 같이 유효한 저당권은 언제든지 저당권자가 실행할 수 있으므로, 저당권이 설정된 부동산을 구입할 때는 소유권을 이전 받기 전에 반드시 설정된 저당권을 말소해야 합니다.
때에 따라서는 전 소유자가 은행으로부터 받은 융자금액을 승계 받고('채무승계'라고 함) 저당권을 그대로 존속시키는 경우도 있으며, 이 경우에는 구입대금에서 융자금액 부분은 제외하고 대금을 지급해야 합니다. 요즈음 은행에서 융자를 해주면서 저당권을 설정할 때는 대부분 '근저당(根抵當)'으로 합니다. 근저당이란 현재 융자금액이 아닌 저당권이 보장하는 채권의 최고금액을 설정하는 형태입니다. 채권의 최고금액이란 은행에서 빌려준 금액뿐만 아니라, 앞으로 발생할 이자나 기한 내에 돈을 갚지 않을 때 법원 경매로 넘길 때 소요되는 소송비용이나 경매 비용 등 장래 발생할 비용까지 모두 합한 금액을 말합니다.

따라서, 근저당이 설정된 경우 저당권의 대상이 되는 융자금액(채무액)은 등기부 등본만 가지고는 판단할 수 없으며, 대부분 실제 융자금액은 채권최고액보다 낮습니다.

2.3. 지상권

토지 소유자는 자신의 토지를 남들이 사용할 수 있도록 빌려줄 수 있습니다. 장기간 이용을 목적으로 토지를 빌린 사람은 자신의 권익을 보호받기 위하여 지상권을 설정하는 것이 바람직합니다.(민법 제279조) 이는 콘크리트건물과 같은 견고한 건물을 지을 목적으로 지상권을 설정하면 최소한 30년 이상의 기간을 보장받을 수 있기 때문입니다.
최근 지하철이 건설된 도시지역에서는 토지등기부등본에 구분지상권이 설정된 경우를 볼 수 있습니다. 구분지상권이란 토지의 지하나 지상의 일정 범위를 이용할 수 있는 권리를 의미하는 것으로 지하철이 통과하는 토지에는 대부분 구분지상권이 설정되어있습니다.
이와 같은 권리의 내용상 지상권이 설정된 토지를 구입할 경우 약정된 기간이 지날 때까지는 해당 토지를 사용할 수 없습니다. 다만, 은행에서 나대지(건물이 없는 토지)를 담보로 융자를 해주며 저당권을 설정할 때는 해당 토지 상에 지상권을 설정해 놓는 경우가 대부분이며, 이런 경우 소유권이전 등기 이전에 저당권과 지상권을 동시에 해지하면 큰 문제가 없습니다.

그러나 저당권이 설정된 토지 상에 이미 해당 토지에 견고한 건물을 건축하고 있는 경우에는 지상권이 말소된 이후에도 관습법상 법정지상권이 존속할 수 있으므로 유의해야 합니다.

 

2.4. 전세권

농경지를 제외한 토지나 건물 등을 현재의 용도대로 사용할 수 있는 권리를 전세권이라고 하며, 전세권자는 후순위의 권리자보다 전세금을 우선변제 받을 권리가 있습니다.(민법 제303조)
전세권은 부동산등기부에 등기가 되어야 인정을 받을 수 있는 것으로, 우리가 일반적으로 건물을 전세로 얻고 '전세권설정등기'를 하지 않으면, 상기와 같은 민법 제303조에 의한 전세권자로서 권리를 행사할 수 없습니다.

다만, 주택의 경우에는 전세권등기를 하지 않더라도 주택임대차보호법에 의하여 전세권등기를 한 것과 유사한 보호를 받을 수 있습니다.(전세권과 주택임대차보호법에 의한 주택 임차권의 보호범위는 차이가 있음을 유의하기 바람)

 

2.5. 지역권

사람의 통행이나 수로의 이용 등 일정한 목적을 위하여 타인의 토지의 일부나 전부를 자기의 토지의 편익에 이용할 수 있는 권리를 지역권이라고 합니다.(민법 제291조)
이때 지역권의 대상이 된 토지를 승역지라고 하며 지역권 설정으로 인해 이익을 받는 토지를 요역지라고 합니다. 한번 설정된 지역권을 요역지 소유자가 바뀌더라도 계속 승계되는 특성을 가지고 있습니다. 이와 같은 지역권은 대부분 관습법 형태로도 인정되고 있어 등기부 등을 통해 손쉽게 발견되지는 않고 있습니다.

 

2.6 점유권과 등기되지 않는 물권

점유권이란 해당 부동산이라는 공간을 현재 차지하고 있는 사람에게 주어진 권리를 말하는 것으로, 점유권자가 부동산을 차지할 정당한 권리가 있는가의 여부에 관계없이 현재 부동산을 차지하고 있으면 점유권이 인정됩니다. 즉, 주택의 소유권자가 그 주택에 살고 있으면 소유권자가 동시에 점유권자가 됩니다. 반대로 임대차 권리가 이미 없어진 임차인이 계속 이사를 가지 않고 버티고 있더라도 점유권은 인정됩니다. 따라서, 현재의 점유자가 정당한 권리가 없이 계속 점유를 하고 있는 경우에는 반드시 명도소송 등과 같은 법률적인 절차를 거쳐야지 임의대로 현재의 점유권을 침해할 수 없습니다.
기타 등기되지 않고도 인정되는 권리 중 대표적인 것은 유치권과 법정지상권, 관습법상 지상권, 분묘기지권입니다.

유치권이란 타인의 물건 또는 유가증권을 점유하고 있는 자가 그 물건 또는 유가증권에 관하여 생긴 채권의 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 수 있는 권리를 의미합니다(민법 320조). 예를 들어 주택을 건축한 건축업자는 건축비를 받을 때까지 해당 주택에 상주하며 유치권을 주장할 수 있으며, 유치권자는 채권의 변제를 받기 위하여 유치대상 부동산을 경매 할 수 있습니다.

유치권은 등기를 해야 하는 권리가 아니므로 해당 부동산을 점유하고 있는 동안만 존속되는 것으로, 대부분 유치권자는 자신의 건축비 등을 상환 받을 때까지 건물에서 퇴거하지 않게 됩니다.
따라서, 유치권이 설정된 부동산을 구입할 경우에는 대상부동산의 소유권 이전뿐만 아니라 유치권자가 퇴거하는 것을 조건으로 계약을 섟簫瞞?한다. 유치권은 등기 대상 권리가 아니므로 유치권이 있는지 여부를 확인하기 위해서는 반드시 대상부동산을 방문해야 합니다.
저당물의 경매로 인하여 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에 속한 경우에는 등기를 하지 않아도 토지소유자는 건물소유자에 대하여 법정지상권을 설정한 것으로 봅니다.(민법 제366조) 또한, 건물과 토지의 소유자가 다를 경우 건물 소유자는 등기를 하지 않아도 관습상 지상권을 갖게 됩니다.

따라서, 토지를 구입할 경우에는 반드시 토지 상에 타인 소유의 건물이나 수목이 있는지 현장 확인을 해야 하며, 타인 소유의 건물 등이 있는 경우 잔금 이전에 철거를 하거나 건물소유주로부터 철거확인을 받지 않는 한, 해당 토지를 이용할 수 없게 될 가능성이 높습니다.
조상을 공경하는 우리 나라에서는 내 허락 없이 내 땅에 무단으로 설치된 묘지를 마음대로 없앨 수 없습니다. 즉, 묘지에 대해서는 관습법상 분묘기지권이라는 권리가 인정되고 있습니다. 따라서, 묘지가 설치된 토지는 묘지 이장 조건으로 구입을 하는 것이 바람직합니다.

 

2.7. 임차권

부동산을 소유하거나 사용·수익할 권리를 가진 사람(임대인)이 상대방(임차인)에게 부동산을 사용, 수익할 수 있게 해주고, 임차인은 임대인에게 임대료를 지급할 것을 약정할 경우, 임차인에게는 임차권이 발생합니다.(민법 제618조)
임대차는 임대인과 임차인과의 개인간에 발생한 채권·채무관계로서 앞에서 학습한 권리들과는 달리 제3자에게 대항할 수 없으나, 부동산임대차의 경우에는 등기를 할 경우 제3자에게 대항할 수 있습니다.
다만, 주택의 경우에는 등기를 하지 않더라도 점유와 주민등록전입, 확정일자날인이라는 3가지 요건을 갖출 경우 임대차등기를 한 것과 유사한 대항력이 인정될 뿐만 아니라, 후순위 권리자나 일반채권자에 보다 임대보증금을 우선변제 받을 수 있습니다.
즉, 주택을 임차한 사람이 동사무소에 전입신고를 함으로써 주민등록을 이전하고, 관할 등기소나 동사무소에서 임대인과 작성한 임대차계약서에다 확정일자를 날인 받고, 실제 이사를 해서 살고 있는 경우, 이들 3가지 사항 중 가장 마지막 사항을 이행한 날짜에 제3자에 대한 대항력과 우선변제력을 갖추게되는 것입니다.

또한, 확정일자날인까지 받지 못했더라도 점유와 주민등록전입을 한 경우 주택임대차보호법에서 정한 소액보증금(서울특별시와 광역시(군 지역을 제외)에서는 3,000만원이하, 기타의 지역에서는 2,000만원이하)은 최우선변제(서울특별시와 광역시(군 지역을 제외)에서는 1,200만원이하, 기타의 지역에서는 800만원이하)를 받을 수 있습니다.
1999년 3월 1일부터는 임차권등기명령제도가 새로 만들어졌습니다. 임차권등기명령이란 임대차가 종료된 후 보증금을 반환 받지 못한 임차인임 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청하여, 해당 법원에서 행하는 명령을 말합니다.(주택임대차보호법 제3조의3 참조) 임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 되면 임차인은 해당 주택에서 퇴거하더라도 종전부터 있던 대항력이나 우선변제권을 유지할 수 있게됩니다. 만약, 임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 되어 있는 주택을 임차한 임차인은 우선변제권을 주장할 수 없으며, 매수자의 경우에도 현재 임차인이 해당 주택에 거주하지 않아도 임대보증금을 변제해야 하는 경우가 발생할 수 있으므로, 사전에 임차권등기명령을 말소해야 한다.

3. 등기된 권리도 제한을 받을 수 있습니다.

 

등기된 물권이 다음에서 설명하는 가등기나 가압류 등 각종 등기가 되어 있는 경우 그 권리 행사에 커다란 제한이 있게되므로 거래시 유의해야 합니다.

 

3.1. 가압류

금전채권 또는 금전으로 환산할 수 있는 채권을 위하여 채무자의 재산을 확보하여 장래의 강제집행의 불능 또는 곤란을 초래하지 않도록 보전할 것을 목적으로 법원은 가압류명령을 할 수 있으며, 가압류명령에 의해 성립되는 등기부에는 가압류 등기가 기재됩니다. 가압류등기는 보전소송의 일종으로, 채권자가 대상 부동산에 대해 경매 등 강제집행에 착수할 때까지 채무자가 재산을 은닉하거나 도망을 가더라도 강제집행이 가능하도록 채무자의 재산을 한동안 확보하여 강제집행을 가능하게 하려는 제도입니다.(민사소송법 제696조 참조)
가압류등기는 장래 경매 등 강제집행을 예정하고 있는 것으로, 가압류 등기가 된 부동산을 구입하거나 임대 계약을 한 사람은, 해당 부동산이 경매가 되더라도 대항하지 못합니다. 일반적으로 가압류등기를 말소(등기부에서 없애는 것)하기 위해서는 법원이 가압류명령을 할 때 명시한 정지조건이 충족되거나, 가압류 명령에 포함된 공탁 금액을 법원에 공탁해야 합니다.(해방공탁)

3.2. 압류 등기

압류란 넓은 의미로는 특정의 물건 또는 권리에 대하여 개인의 사실상 또는 법률상의 처분을 제한하는 국가기관에 의한 강제적 행위를 말하나, 좁은 의미로서는 금전 채권에 대한 강제집행의 제1단계로서 집행기관이 채무자의 재산을 확보하고 채무자의 처분권을 제한하는 강제적 행위를 의미합니다.
압류등기는 징수관(세무서장, 지방자치단체의 장)의 체납처분이 있거나 집행법원 경매개시결정, 또는 강제관리개시결정 등의 사유가 발생한 경우에 징수관 또는 법원이 소관등기소에 압류등기를 촉탁하여 이루어집니다.
압류등기가 된 부동산의 소유자는 대상 부동산의 처분권을 잃게 되며 권리자는 압류부동산의 매각대금으로부터 변제 또는 배당을 받게 됩니다. 따라서, 압류등기 된 부동산 등기부의 소유자는 사실상 대상 부동산을 매각하거나 임대할 권리가 없는 것으로, 압류등기가 된 부동산을 구입할 경우 소유권을 넘겨받지 못하게 될 가능성이 아주 높습니다.

 

3.3. 가등기

본등기를 하는 데 필요한 형식적 또는 실질적 요건이 완비되지 아니하였을 경우에 장래 실행될 본등기의 순위보전을 위해 해두는 등기를 말합니다. 장차 본등기를 하면 그 대항력은 가등기 시점으로 소급하여 가등기 이후의 제3자의 본등기 보다 우선하게 됩니다.
(부동산등기법 제3조)
즉, 가등기가 된 경우는 본등기가 이루어지지 않는 한 가등기 자체만으로는 아무런 법률상의 효력도 없으나 순위보전의 효력을 가지고 있으므로, 가등기에 기하여 본등기를 하면 가등기 시점부터 본등기 시점 사이에 이루어진 모든 등기는 모두 효력을 잃거나 후순위가 됩니다.
이러한 점을 이용해 부동산 거래시 계약금부터 잔금까지 기간이 길거나, 계약금이나 중도금이 떼이는 것을 방지하기 위해 계약과 동시에 소유권이전청구권가등기를 하는 경우도 있습니다.
가등기가 되어 있는 부동산을 구입하거나 전세를 얻을 때는 반드시 해당 가등기를 말소하는 조건으로 구입해야 합니다.

 

3.4. 예고등기

등기원인의 무효 또는 취소로 인한 등기의 말소 또는 회복의 소가 제기된 경우에, 이것은 제3자에게 경고하기 위하여 소송이 계류중인 법원이 직권으로써 이를 등기소에 촉탁하여 행하게 한 등기를 의미합니다. 예비등기의 일종이며 분쟁 대상 부동산에 관하여 법률행위를 하려고 하는 제3자를 보호하기 위한 제도입니다.
예를 들어 A가 B에게 소유권이전 등기를 했으나 소유권이전등기가 무효라고 하여 제3자인 C가 소송을 걸어오면 법원에서 등기부에 예고등기를 해 두는 것이 보통입니다. 소송결과 무효가 확정되어 소유권이전등기의 말소등기를 하면 소유권이전등기룰 하기 이전의 상태로 돌아갑니다. 따라서, D가 예고등기가 되어 있는 부동산을 구입한 경우, 소송결과 무효가 확정된다면 D는 자신의 이름으로 소유권을 넘겨받지 못하게 됩니다.
반면에 예고등기는 단순히 경고하는 효력만을 가진 등기이므로 예고등기 후에도 대상 부동산을 구입할 수 있으며, 소유권을 넘겨받더라도 소송 결과 소유권이전등기가 유효로 판정될 경우 D는 아무런 문제가 발생하지 않게 됩니다.
따라서, 예고등기 된 부동산은 구입하지 않는 것이 바람직하나, 만약 구입해야 할 경우에는 반드시 사전에 법원의 재판기록을 열람과 당사자를 직접 만나보는 등 조사를 거쳐 소유권을 정상적으로 이전 받을 수 있는지 판단해야 한다.

 

3.5. 가처분

권리의 실현이 소송의 지연이나 강제집행을 면하기 위한 채무자의 재산은닉 등으로 위험에 처해 있을 경우에, 그 보전을 위하여 그 권리에 관한 분쟁의 소송적 해결 또는 강제집행이 가능하게 되기까지 잠정적·가정적으로 행하여지는 처분·가압류와 유사한 보전소송의 일종을 의미합니다.(민사소송법 제714조 참조)
가처분은 명령을 발하는 소송절차와 그 집행절차로 구분되며, 가처분에는 민사소송법 상 분쟁의 대상물에 관한 가처분과 임시의 지위를 정하는 가처분이 있습니다.
가처분으로 부동산의 양도나 담보를 금한 때에는 그 금지의 취지가 기입되며, 어떤 부동산에 대한 처분금지가처분등기가 되어있는 부동산을 구입한 사람은 가처분등기가 말소되면 그때부터 가처분의 제한을 받지 않는 소유권자가 됩니다.
그러나 만약 가처분권리자의 승소판결이 확정되었을 때에는 가처분권리자는 가처분 등기된 이후에 부동산을 구입한 사람의 소유권이전 등기를 단독으로 말소할 수 있으므로, 가처분 등기가 되어있는 부동산을 구입할 경우 해당 부동산의 소유권을 잃을 가능성이 큽니다.

 

3.6. 환매

넓게는 매도인이 일단 매각한 목적물에 대하여 대가 상당의 금액을 매수인에게 지급하고, 이것을 다시 구입하는 제도를 의미합니다.(재매매의 예약, 매도담보, 해제권 유보매매 등) 예를 들어, 부동산을 매각한 사람이 매매 등기와 환매등기를 동시에 해 놓은 경우 매도인은 정해진 기간 동안에는 언제든지 원칙적으로 매수인이 지급한 대금과 비용을 반환하고 다시 매도인 명의로 소유권을 반환 받을 수 있습니다.(민법 제590조 참조)

 

3.7. 신탁

신탁이라 함은 위탁자와 수탁자의 특별한 신탁관계에 기하여 위탁자가 특정한 부동산의 소유권을 수탁자에게 이전하거나 기타의 처분을 하고 수탁자로 하여금 일정한 자의 이익을 위하여 또는 특정의 목적을 위하여 그 재산권을 관리 처분케 하려는 법률관계를 말하며, 신탁등기를 하는 때에는 신탁원부의 번호를 기재하고 신탁에 관한 소유권이전의 등기와 동일순위의 사항 란에 이를 기재하며 횡선으로 등기부를 분계합니다.
따라서, 신탁을 원인으로 소유권이전을 받은 수탁자는 본래 소유자인 위탁자와 체결된 신탁계약의 범위 안에서만 자유롭게 권리를 행사할 수 있는 것으로, 신탁등기가 된 부동산을 구입하거나 세를 얻을 경우에는 매도인(또는 임대인)이 부동산을 처분할 권리를 갖고 있는 지 면밀하게 확인해야 합니다.

 

3.8. 경매

민사소송법상의 강제집행으로 법원에서 채무자의 부동산을 압류·매각하여 그 대금으로 채권자에게 빚을 갚아주는 절차를 말합니다. 또는, 매도인이 다수자 중에서 매수신청을 시키고 최고가격의 신청인에게 매도하는 매매방법을 의미하기도 하며, 이에 대별하기 위하여 국가기관인 법원에서 행하는 경매를 공매라고도 합니다.
법원 경매는 채권자의 부동산 경매 신청에 따라 법원이 채무자의 부동산에 대한 경매개시결정을 하고 이에 대한 등기를 촉탁합니다. 따라서 경매등기가 있는 부동산은 소유자의 의사에 관계없이 강제로 매각될 것이 예정되어 있는 것이며, 경매등기가 된 이후에 부동산을 구입하거나 세를 얻은 사람은 자신의 권리를 보호받지 못합니다.