"기준금리 1%대 '상가' 투자시 유의점은..

#.1 서울 영등포구 여의도의 A금융회사에 근무하는 박모씨(48)는 요즘 골머리를 앓고 있다. 박씨는 노후자금 마련을 위해 인천의 택지지구 상가에 투자했다. 이 상가는 이동통신 대리점측과 선임대 계약을 맺고 있었다. 분양가는 5억원이지만 2년간 보증금 3000만원에 월세 300만원으로, 융자는 60%까지 가능해 상가 투자에는 어려움이 없었다.

박씨가 상가를 매입한 지 1년이 채 지나지 않아 이동통신 대리점은 매출이 오르지 않는다며 계약 해지를 요구하면서 임대료는 보증금에서 차감할 것을 주장했다. 새 임차인을 구하려 해도 높은 임대료 때문에 힘든 상태여서 매달 은행에 지불해야 하는 대출 이자로 골치를 썩고 있다.

#.2 경기 평촌에 거주하는 주부 이모씨(55)는 분양가에 못 미치는 금액에 상가를 매물로 내놨지만 고민이다. 이씨는 경기 파주에 위치한 전용면적 66㎡ 상가를 지난해 10억원에 분양받았다. 그러나 계약금만 치를 자금만으로 상가에 투자한 게 화근이었다. 1차 중도금부터 대출을 받기 시작해 잔금까지 전부 대출로 해결했기 때문이다. 이씨가 올해 갚아야 할 금액은 총 7억원. 이 상가는 보증금 5000만원에 월세 150만원 조건으로 임대 중이지만 임대료로 이자를 갚기에도 부족한 실정이다. 분양가에 못 미치는 7억원에 상가를 매물로 내놨지만 문의전화는 없다.

최근 금리가 사상 최저인 1%대여서 대출을 받아 수익형 부동산인 상가 투자 분위기가 달아오르고 있다. 그러나 이들 사례처럼 임차업종을 고려하지 않고 수익률만 기대하면 난관에 봉착한다. 금리가 낮다는 점에 안심하고 상환능력을 고려하지 않은채 많은 대출을 받을 경우 예측하지 못한 상황이 발생할 수 있기 때문이다.

■"전체 매입금의 40%선 유지"

업계 전문가들은 저금리에도 과도한 융자를 통한 투자는 위험하다고 조언했다. 장기간 공실일 경우 오히려 손실 위험이 큰만큼 융자금액은 전체 매입대금의 40%선이 적정하다는 전언이다.

18일 업계에 따르면 최근 저금리로 신도시나 택지지구 등에서 상가투자가 활발히 이뤄지고 있다. 일부 업종 임차인들은 시세보다 높은 선임대 조건으로 사전 계약을 하기도 한다. 주변 시세보다 높은 업종은 대부분 입주 초기 특수효과(입주장사)를 보기 위한 부동산 중개업소나 이동통신 대리점, 마트 등이다.

이들 업종의 임대기간이 종료된 후 임대인이 다른 업종에도 같은 수준의 임대료를 요구할 경우 공실이 발생할 우려가 높아 은행 이자 등 금융비용이나 관리비 등은 투자자가 직접 지불해야 한다.

투자자가 과도한 대출을 이용하면 자금난에 시달릴 뿐 아니라 금리가 상승할 경우 고이자로 이중고를 겪을 수 있는 것이다. 통상 금리 인상분을 임차인에게 받는 임대료에 곧바로 반영할 수는 없다.

■"리스크 상존, 향후 금리인상 고려"

박대원 상가정보연구소장은 "저금리 시대를 맞아 부동산 시장이 민감하게 반응하지만 상가 투자전략은 일반 아파트와는 엄연히 다르다"며 "상가는 만만치 않은 자금력과 입지선정 등이 중요하기 때문에 초보 투자자들은 상가시장에 접근하기 어려울 것"이라고 지적했다.

박 소장은 "입찰방식의 상가는 최고 가격를 제시해야 해 자칫 2~3배 이상 무리한 투자로 이어질 수 있고 그 만큼 수익을 내기 어렵기 때문에 보수적으로 접근해야 한다"며 "상가 물건에는 다양한 위험성이 상존할 수 있어 투자자들은 전체 자금의 30~40% 이내에서 대출받아 향후 금리 상승기에 대처해야 한다"고 덧붙였다.

장경철 부동산센터 이사는 "은행 대출은 전체 매입대금의 40% 선이 적정하다"며 "과도한 대출을 이용하면 향후 자금난으로 어려움을 겪을 가능성이 크고 금리가 상승하면 바로 높아진 이자에 부담을 느낄 수 밖에 없다"고 강조했다.

그는 "철저한 수익형 부동산인 상가 특성상 0.1%의 금리변동도 수익률에 막대한 영향을 미친다"고 전했다.

pio@fnnews.com 박인옥 기자