[부귀모]부동산 투자를 함에 있어서 지켜야 할 10가지

1. 묻지마 투자는 절대해서는 안된다.

 

부동산은 사두기만 하면 돈이 된다(Buy and Holding)는 잘못된 인식으로 일부 시민들은 그릇된 부동산 개발정보와 과도한 대출로 묻지마 투자를 하던 시절이 있었다.

 

우리나라에서1960, 1970년만 하더라도 대기업들은 금융기관의 대출과 여유자금만 있으면 묻지마 투자 식으로 땅(비업무용토지)을 사들이기 시작한 시절이 있었다.

 

그러나 이 당시는 부동산 가격이 폭등하던 시절이라 별 문제가 없었지만 현실은 그렇지가 못하다.

 

절대로 묻지마 식 투자는 금지하여야 할 첫 번째라는 것을 명심하여야 한다.

 

2. 남이 하니까 나도 하는 떼거리 투자는 금물이다.

 

7년전 이야기 이지만 2007년 4월 송도 오피스텔 더 프라우에 전국에서 수십만 명이 몰려들었다.

 

우리나라 부동산 역사 상 분양 경쟁률이 강남 도곡동 렉슬 아파트가 4500 : 1의 경쟁률로 최고를 기록하였었지만 인천 송도 오피스텔 더 프라우의 경쟁률은 5000 : 1 이 넘는 과다 경쟁으로 우리나라 부동산 역사를 뒤흔들어 놓았다.

 

전국의 부동산투자자들의 마음을 송두리째 흔들어 놓은 이 오피스텔은 송도신도시에 건립되고 주변 시세보다 싼 분양가, 그리고 청약통장이 필요 없고 분양권 전매가 가능하다는 달콤한 유혹 때문에 5조원이 넘는 유동 자금이 몰렸지만 ‘떼거리 묻지 마’식 투자로 인해 낭패를 보는 사례들이 간혹 있으니 주의해야 한다.

  

3. 과도한 대출을 낀 부동산 투자는 하지마라.

 

서울 강남구에 거주하는 김모씨는 2006년 12월 리모델링 가능 년수가 20년에서 15년으로 단축된다는 부동산 뉴스를 듣고서 뒤늦게 수도권 내 신도시와 택지개발 주변 20평대 소형 아파트를 여러 채 매입하였지만 거의 꼭짓점 상태에서 매입한 소형 아파트는 매입 뒤 가격이 정체되어 있고 정부의 부동산 강공책으로 오히려 하락할 기미를 보이고 있다.

 

본인의 아파트와 신용대출로 총 5억원의 대출을 받아 투자한 20평대 아파트에 대한 금융 비용과 더불어 아파트 가격 하락세까지 겹쳐 요즘 김모씨는 잠을 제대로 이루지 못하고 있다.

 

김모씨는 연 평균 소득이 6000만원이 채 되지 않음에도 불구하고 5억원 가량을 대출 받아 어찌할 바를 모르고 있다.

 

엎친데 덮친격으로 정부는 주택가격 안정 정책으로 주택에 대한 고강도 규제로 DTI(총부채상환비율), LTV(총부채상환비율)등 초강공 정책을 펼치는데다 주택담보대출 금리가 재차 오를 가능성이 많기 때문에 김모씨의 사례처럼 과도한 대출을 낀 투자는 삼가야 한다. 

 

4. 정부의 부동산정책을 알면 돈이 보이기 때문에 절대 정부의 부동산 정책에 대립되는 투자를 하지 마라.

 

얼마전 부동산 재테크 강의장에서 질문을 받은바, “교수님! 저는 정부의 부동산 정책을 믿지 못하기 때문에 정부의 부동산정책과 역으로 투자해서 돈을 벌렵니다.”라는 질문을 받고 우리 정부가 참으로 부동산 정책을 잘못된 방향으로 시행하고 있다는 것을 피부로 느끼었다.

 

그러나 정부의 부동산 정책과 거꾸로 가는 부동산 투자법은 현재처럼 불안정한 부동산 시장 환경에서 투자 시 가장 주의해야 할 점이다.

 

‘지피지기면 백전백승’이라는 말이 있듯이 정부의 부동산 정책을 정확히 이해하고 그에 따른 투자 전략을 준비하는 게 필요한 것이지, 정부의 부동산 정책과 맞선다는 것은 계란들고 바위치기나 마찬가지이다.

 

5. “부동산 무조건 사두면 오른다” 이 말은 잘못된 말이다

 

몇 년 전만 하더라도 개발 호재가 있는 정보를 미리 입수해 부동산 투자자들에게 추천을 해주고 일정 수익을 올리게끔 도와주는 경우가 많았지만, 요즘은 부동산 시장 분위기상 쉽지가 않다. 

 

6. 사고,팔고를 너무 자주하지 마라.

 

부동산은 거래 비용이 많이 든다.

 

때문에 소문만 믿고 단기간에 사고 팔기를 반복하는 것은 어리석은 일이다.

 

단기적으로 사고팔기를 반복하는 투자자들이 큰돈을 벌 것 같지만, 실상은 장기 투자자보다 투자 수익률이 낮은 경우가 대부분이다.

 

단기간에 사고 팔기를 반복해 봤자 늘어나는 것은 세금뿐이다.

 

부동산 투자 시에는 단기간에 승부 보려는 욕심을 버리고 최소한 3년 이상은 보유한다는 생각으로 접근해야 한다.

 

최소 3년 이상 보유해야 최종적으로 부동산 매도 시 세금이 대폭 줄거나 비과세된다.

 

특히 알짜 지역으로 변모될 부동산일수록 장기 투자가 빛을 발한다.

 

7. 불확실한 정보를 믿고 투자하지 마라.

  

현재는 개발 미정이지만 재개발이나 뉴타운, 철거 가옥지 등 개발 지역으로 확정 될 거라는 소문을 믿고 투자하는 경우 큰 낭패를 볼 수 있다.

 

기존의 기획 부동산은 땅이 주재료였다면 현재 불확실한 개발 정보를 퍼트리는 사람들은 도심지의 재개발, 재건축, 철거 가옥 예상지를 대상으로 한다.

 

이들은 미리 일정 지역을 매입한 후 미확인 개발 정보를 퍼트리고 일반인들이 우르르 몰려와 매입을 끝낼 무렵 일시에 시세차익을 남기고 떠난다.

 

미확인 개발 호재가 사실이든 거짓이든 그들과는 별개의 문제고, 투자 리스크는 일반인들이 떠안게 되는 것이다.

 

결국엔 미확인 개발 정보 즉 풍문을 믿고 투자한 일반인들만 피해를 고스란히 떠안게 되는 것이다.

 

8. 돈 안 되는 부동산은 사지마라.. 

  

절대 돈 안되는 부동산은 사지 말아야 한다.

 

우리 속담에 싼게 비지떡이라는 말이 있듯이 우선은 싸다고 덥석 부동산을 매입하는 것은 금물이다.

 

불경기에는 묵혀두는 투자보다 현금화할 수 있는 투자가 좋다.

 

꼬박꼬박 임대 료가 나오는 종목이 ‘대박’종목보다는 좋은 것이다.

 

임대료를 받을 수 있는 수익성 부동산은 상가, 오피스텔, 소형아파트 등이다.

 

다만, 침체기에는 자산 가치가 떨어질 수 있으므로 소액씩 분산 투자하는 것이 좋다

 

주관적 판단은 피해라.

 

물건 취득때 투자자 자신의 감보다 전문가의 객관적 판단에 따르는 게 좋다 

 

9. 부인과 협의하지 않는 일방적 투자는 하지마라.

  

특히 집을 고를 때 평균적으로 아내가 좋아하는 집이 살기도 좋고 나중에 팔았을 때 시세차익도 많이 거둘 수 있는 좋은 집이다.

 

아무래도 집안에서 어느 가족 구성원보다 오래 머무는 주부들의 특성상, 구석구석 살피기 마련이다.

 

부동산이건 주식이건 투자를 하기 전 가장 이상적인 방법은 가정의 행복을 위해 부부 양측의 의견을 합치해 결정하는 것이다.

  

10. 절대 앞서가지 말라.. 

  

초기에 뛰어들어서 금융부담을 키울 필요가 없다.

 

값이 내린다고 해서 서둘러 샀다가 침체의 골이 깊어지면 본전도 건지기 힘들기 때문이다.

 

자신이 선두주자가 되는 것보다는 한발 뒤에서 따라가는 것이 좋다.

 

물론 확신만 있다면 앞 서가는 것이 나쁘지는 않다

 

강남 일부 등에서 아직도 기생하고 있는 기획 부동산의 꼬임에 넘어가 강원도 원주,평창,서해안 고속도로를 따라 군산, 해남, 서산, 당진, 경기도내에서 아직까지 토지거래허가구역으로 지정되지 않은 여주,이천 ...... 등의 토지를 시가보다 몇 배 비싸게 무조건 사들여 제 때 팔리지도 않아 과도한 대출 이자까지 어렵게 내고 있는 경우는 낭패이다.

 

또 광고에 나타난 연 12.5% 이상의 확정 수익률만 믿고 투자하였다가 도중에 건설사가 고의 부도를 낸 경우와 임대 수익을 약속대로 입금하지 않을 뿐만 아니라, 분양가 대비 30% 이상 급락해 매수자도 붙지 않은 경우 등이다.

 

부동산을 무조건 사들인다는 것은 위험천만한 일이며, 한번 잘못 사들인 부동산은 시장에서 제 때 유통시키고 해결하기 위해서는 정상적인 물건보다 몇 배의 노력이 필요하고 의뢰한 고객들은 대개 가격 조정으로 인한 한 번의 손해를 더 감수해야 한다.