[부동산 길라잡이]압구정 토박이 P씨, 한강변 지구단위계획 수립되면?

새내기 기자가 들려주는 부동산 상식

# 20년째 서울 압구정에 사는 P씨는 최근 서울시가 한강변 지구단위계획안 일부를 수립했다는 뉴스에 마음이 심란하다.

P씨가 사는 압구정은 한강변 전략정비구역 5개 안에 들어가 있지만 통합개발 계획안에 아직 포함되지 않았다.

P씨를 비롯한 일부 주민들은 땅값도 비싼 지역인데 기부채납 비율이 너무 높다는 생각이 든다.

주변에서는 서울시가 10년을 바라보고 하는 대규모 개발사업으로 호재라고 부러워하지만 아직 밑그림만 나온 상황에서 P씨는 재건축보다 나을 지 가늠하기가 어렵다.

최근 서울시는 한강변을 세계적 수변도시로 만든다는 밑그림이 담긴 지구단위계획안 일부를 발표했다.

지구단위계획이란 해당지역의 토지이용계획과 건축물계획을 함께 고려해서 도시의 미관과 기능을 높이고 양호한 환경을 확보하기 위해 수립하는 도시관리계획의 세부계획을 말한다.

건축물의 용도제한, 용적률과 건폐율, 건축물의 배치형태·색채 또는 건축선, 교통처리 계획 등 상세한 내용이 포함된다.

지난 2009년 당시 오세훈 서울시장의 ‘한강 공공성 회복선언’의 후속조치에 해당하는 이번 지구단위계획안 발표는 독점사유화된 한강변 ‘병풍아파트’를 시민의 공간으로 되돌려 준다는 의미가 담겨 있다.

계획안에는 전략정비구역에 포함된 3개지구(여의도·이촌·합정)에 대한 구체적인 층수제한, 용적률 완화정도, 공공기여 비율 등이 제시됐다.

이에 따라 이미 정비구역 결정·고시를 마친 성수지구는 구역별로 조합을 설립하고 2년 뒤면 착공도 가능할 것으로 예상된다.

P씨가 살고 있는 압구정지구는 지난 2009년 지구단위계획에 대한 구역 지정은 마쳤지만 공공기여비율 25%에 대한 주민설득 과정이 남았다.

이번 지구단위계획안에 따르면 여의도는 특히 3종 일반주거에서 일반 상업지역으로 용도지역이 변경되면서 획기적인 용적률 완화혜택을 얻게 된다.

다른 지역이 같은 용도구역 안에서 이동한 것에 비해 여의도는 글로벌 금융중심지라는 도시계획이 반영돼 용도지역 변경이 허용된 것이다.

주거복합용지는 평균 40층 이하 최고 50층 높이까지 건물을 높일 수 있고, 비주거 복합용지는 소형주택 건설을 포함하더라도 층수제한 없이 상한용적률 800%를 부여받아 초고층빌딩 건립이 가능하다.

대규모 청사진이 제시됐지만 한강변 개발은 아직 밑그림만 나와 출발선에 놓여 있는 상태다.

여의도지구가 지난달 28일 주민설명회를 열면서 본격적인 주민의견 청취가 시작됐지만 여의도, 압구정지구 각각 공공기여 비율이 40%와 25% 이상에 이르러 난항이 예상되고 있다.

주민들은 토지로 기반시설 용지를 기부채납하는 등 순부담률 이외에 토지 공시지가로 환산한 공공시설 설치비용분을 추가부담 해야 한다.

이에 대해 서울시는 충분한 용적률 인센티브로 사업성을 높여준 만큼 합당한 수준의 공공기여라는 입장이다.

합정지역의 경우 2개 특별계획구역 29만8027㎡는 앞으로 세부계획을 세워 정비구역으로 지정되지만 그 외 지역은 자생개발 대상으로 분류됐다.

서울시는 절두산 성지, 양화진 묘지공원 같은 역사적 장소성과 홍대문화의 예술적 특성을 살린 도시계획에 따른 것이며 한강변 개발이 초고층 일색의 개발이 아니라는 점을 강조한다.

하지만 서울시는 달라진 계획으로 공공기여율이 25%에 달하는데도 재개발과 큰 차이가 없을 거라고 우려하는 주민들의 의견을 수렴하는 절차를 밟아야 한다.

아직 첫발만 내디딘 셈이지만 서울시는 한강변 아파트들이 순차적으로 지구단위계획안대로 재건축을 거치면 매력적인 스카이라인을 갖춘 수변도시(워터프론트)로 재창조될 것이라는 청사진을 그리고 있다.

서울시는 이번에 마련된 지구단위계획안에 대한 주민설명회 등을 거쳐 모아진 의견들을 검토하고 도시계획위원회 등에 상정, 상반기 안에 한강변 통합개발 지구단위정비계획을 결정·고시할 방침이다.

△서울시는 최근 한강변 수변도시 개발계획에 대한 지구단위계획 일부를 발표했다. 이에따라 병풍 아파트로 일컬어지던 한강변 아파트들이 순차적으로 재건축되면서 스카이라인에 변화가 예상된다. 출처: 서울시 알기쉬운 도시계획정비서비스(http://easyurban.seoul.go.kr/)