원룸 수익률 속이는 법 및 원룸 매매시 유의점 몇 가지

1. 공실률을 0~10% 정도라고 가정하여 수익률을 계산하는 경우가 있다. 그러나 실제로 공실률이 어느 정도인지는 현장에 가서 물건 상황을 봐야 할 것이다.

 

주변 지역에 원룸 등이 많은지, 이 물건이 그 중에서 오래되거나 낡은 것은 아닌지, 다른 원룸보다 교통이나 편의시설은 좋은지, 경사진 언덕이나 빛이 잘 안드는 곳이 있지는 않은지(예전에 내가 살았던 원룸은 뒤가 바로 산이어서 낮에도 빚이 안 들어 왔다), 구석진 곳에 있어 위험해 보이지는 않는지(치안 등), 도로가, 술집 등 주변으로 소음이 심하지는 않는지 등등을 확인하여야 한다. 같은 동네라도 임대가 잘 안되는 건물이 있기 마련이고 보통 그런 것이 매물로 나오기 마련이다. 장사가 안되니깐.

  

2. 전부 임대하여 계약서를 갖추고 있다고 하더라도 주변 시세보다 월세가 너무 비싼 것은 아닌지 확인하여야 한다. 절대로 계약서나 중개사 말을 믿어서는 안되고 꼭 직접 확인하여 보아야 한다.

 

확인할 때는 인터넷이나 동네 중개소의 벽보를 참고할 수도 있으나(매매가는 몰라도 월세는 그래도 실제 시세와 괴리가 심하지 않는 듯) 제일 정확한 것은 월세 문의하는 손님인 척하고 중개소에 시세를 문의하는 것이다(다른 사람을 시켜서 확인하는 것도 좋은 방법이겠다)

 

임대 100%를 위해서 보증금을 깎고 월세를 많이 받거나 (보통 10개월치 월세보다 보증금의 액수가 많아야 하는데 300/38 이런 식으로 월세를 많이 받고 보증금을 깎아서 수익률을 높이는 경우가 있다) 1~2개월치 월세를 받지 않고 대신 월세를 높게 계약하는 경우도 있다고 한다(이 경우 다음에 그 시세로 다시 계약하기 어려워 수익률이 떨어지거나 공실률이 높아지게 된다)

  

3. 건물 자체가 낡아서 보수비가 많이 드는 경우에는 월세 뿐만 아니라 그 비용도 감안하여 수익률을 계산하여야 한다(보수비가 많이 들면 그만큼 수익률이 떨어진다)

 

신축이라면 좀 낫겠으나 5~10년 된 것은 수리비 등이 많이 든다고 한다. 장판, 도배비가 문제가 아니라 보일러 등이 오래되고 낡았으면 문제가 크다(예전에 내가 살았던 원룸은 뜨거운 물이 제대로 안 나왔다. 아마 보일러 문제였을 듯). 물이 새거나 배관이 상습적으로 문제를 일으키면 수리하기 정말 힘드니 건물 상태를 정밀하게 살펴야 한다. 또 건물 중에 방음이 안되는 건물이 있는데 꼭 확인하여야 한다(원룸은 그래도 나은데 내가 살았던 원룸텔 같은 곳은 옆방에 코고는 소리까지 들렸다).

  

4. 세입자 등의 구성도 확인할 수 있으면 좋다. 학생들인 경우에는 대개 월세를 잘내는데(부모님이 보내 주시므로) 직장인들은 좀  연체하는 경향이 있다고 한다.

  

5. 관리비 징수 여부도 확인하여야 한다. 관리비가 다 비용으로 사용되는 것이 아니라서 관리비를 따로 받을 수 있는 경우에는 수익이 늘어난다.

  

6. 대지 면적도 살펴야 한다. 건물은 감가상각되어서 가치가 떨어지지만 대지는 감가상각이 되지 않아 가치가 인플레이션에 따라 상승하므로 대지가 넓어야 한다. 대지가 50평이하이거나 모양이 정사각형 등이 아니고 못생겼다면 그만큼 가치가 떨어지는 원룸이다.

  

7. 지하층이나 주인세대가 있는지 살펴본다. 둘 다 수익률을 떨어뜨리는 경향이 있다. 지하세대는 임대가 잘 안되고 주인세대 없다면 세대수가 늘어나 수익률이 더 커진다.

 

8. 층수는 높은데 혹시 엘리베이터가 없다면 문제가 있다. 이삿짐 옮기기도 힘들다.