부동산의 성공법칙 삼위일체(선택,타이밍,긍정적사고)

임성환

 

최근 언론을 통해 나오는 부동산 2대 뉴스가 경제면을 차지하고 있다.

첫째는 서울을 벗어나 구제역처럼 확대되는 전세난, 둘째는 작년7월 부동산 바닥 쳤다는 LH산하의 토지주택연구원자료 뉴스이다. 그럼 상기 두가지 뉴스에 대해 분석하고 대안을 생각해 보도록 하자.

 

① 전세난

전세난은 최근 1~2년만의 문제가 아니라 수년 전부터 반복되어 왔던 문제이다.

-       前정부는 강남을 잡으려고 각종 세금폭탄을 퍼 부었음에도 불구하고 오히려 강남, 목동은 두배 가까이 상승을 했고 또 강남만 신경 쓰다보니 다른 지역 분양가 상승에는 신경 쓸 여력이 없어 서울 뿐 아니라 수도권, 심지어 지방 일부 지역에서도 평당 1천만원이 넘는 상황에까지 이른 집값 폭등으로 욕을 먹었고

-        現정부는 집값 안정에 우선하여 집값은 잡았으나 거래활성화를 막는 역효과로 인해 전세값 폭등 및 전세난으로 이어져 욕을 먹고 있다.

 

② “작년 7월부동산 바닥” LH산하 토지주택연구원 자료

 결론적으로 우리나라 부동산연구원이나 경제연구소,부동산사이트 또한 언론에 자주 출연하는 전문가라는 사람들조차 전망을 하긴 하지만 제대로 맞추는 일이 극히 드물다. 하지만 결과분석은 정말 잘한다. 그래프 넣고 챠트 넣고 해서 보기도 좋다. 아쉬운 것은 결과분석은 누구나 할 수 있으므로 적어도 부동산 전문가나 집단이라면 제대로 된 전망을 통해 전세난에 힘들어하는 일반사람들이 자기집의 소유를 통해 주거의 안정성을 확보했으면 하는 바람이다.

 

● 부동산 정책자에 고함

 우리는 십 수년간 아니 최근 5년만 보더라도 수많은 부동산 정책을 보아왔다.

시장논리를 벗어난  강력한 세금폭탄의 규제를 통한 정책도 보았고 미분양주택 매수시 양도세를 면제해주는 조특법도 보아왔다.

결론적으로 부동산정책은 이론과 실무가 다르며 시장논리를 벗어난 정책은 실패를 거듭 해왔고 앞으로도 마찬가지일 것이다. 더불어 전세 및 집값 안정화의 두 마리 토끼를 잡기는 어렵다. 적어도 한 쪽 정책은 탈출구를 만들어 주어 전세값이 비싸면 내집 마련을 통한 대안을 만들 수 있게 해주어야 한다.

 무작정 집값 안정화에만 매달리다 보니 거액을 투자하여 내집을 마련해봐야 이자 비용보다 낮은 상승율을 보인다면 누가 집을 사겠는가? 이렇다 보니 우리나라 부동산에서 상승을 보이는 것은 강남재건축 및 기타 재건축,재개발 지역 등 특별한 이슈가 있는 지역뿐이고 투자자 또한 상기 주택만 투자하고 있을 뿐이다. 현실적으로 재개발,재건축 지역은 실제 투자자가 사는 확률이 극히 낮다. 10평 전후의 소형이거나 곧 무너질 것 같은 거주지이기 때문에 직접거주 않아 결국 또 다른 전세를 찾는 악순환이 벌어지고 있다. 알라딘의 램프처럼 뚝딱 집이 완공되어 전세난을 해결해 주면 좋겠지만 현실적으로 어려운 상황에서 적어도 집값 안정화의 목적을 달성하기 위해서는 집을 매수할 수 있는 여력을 만들어 주어야 한다.

 

● 전세난으로 고민하는 사람들에게 고함

필자가 주로 자산가들을 상담하지만 그들이 보통사람 특히 집을 소유하지 않은 사람들과의 비교를 한다면

-       자산가들은 그 동안 수년, 십 수년 전에 사둔 아파트나 토지가 급등하여 자산을 키워 부동산에 대해 긍정적이고 글로벌 위기시 오히려 어느곳을 사야하는가를 묻는 반면에

-       집을 소유하지 않은 사람들은 부동산을 부정적인 시각으로 보는 경향이 많다. 또한 부동산전문가라는 사람들이 쓴 컬럼이나 강연을 듣더라도 부정적인 시각으로 접근하는 사람들의 글이나 강연을 선호하는 경향이 크다. 그런데 부정적으로 전망하는 사람들은 10년 전에도 그러했고 가까이는 최근 3년 이내에도 부정적으로 전망하였다. 그런데 안타까운 것은 부정론자의 전망이 틀렸다는 것이다.

 

고장난 시계도 하루에 두번은 맞는 것 처럼 100년 만에 찾아왔다는 글로벌위기 당시  크게 하락한 상황을 부정론자들이 부동산 종말론처럼 강조하기도 하였지만 결국 그 폭락한 부동산을 잡은 사람의 대부분은 필자의 말을 따른 자산가들이었지 집을 소유하지않은 일반인이 아니었다는 것이다. 10년 집값과 현 시세를 비교해보라. 가까이 보면 2~3년 전 2008년 말 시세와 현 시세를 비교해보라. 특히 강남재건축 등 투자가치가 큰 지역을 비교해보라. 과연 앞으로도 부정론자들의 말을 들어야 할지 아니면 실전전문가의 말을 들어야 할지를.

 

■ 결론

 부동산은 선택과 타이밍, 긍적적 시각이 삼위일체가 우선적으로 준비되어야 한다.

접근성이나 교통편리성 기타 등등은 부가적인 요소이다. 또한 항상 기회가 있는 것이 아니다. 더불어 부동산은 3년을 보유해야(서울 및 5대신도시는 2년 거주) 세금 없이(1세대 1주택 9억이하)자산을 늘리거나 새로운 집에 들어갈 수 있다.

한 두달 하락한 것에 대해 크게 연연하지 않아도 된다.

부동산의 단점으로 유동성이 떨어지는 시각이 있다. 하지만 반대의 시각으로 접근하면  내가 산 집이 하락한다 하더라고 살 집이 있어야 하로 최소 3년은 소유해야 하므로 크게 걱정하지 않아도 된다.

-       선택 : 내가 원하는 지역의 아파트를 고른다. 특히 내가 사는 곳은 내가 박사다.

-       타이밍: 급락할 경우 투자기회. 항상 기회가 오지 않는다.글로벌 위기가 오히려 기회

-       긍정적 사고 : 나의 집은 투자도 있지만 안정적인 삶의 휴식처이다. 긍적적 이라면 적어도 부정적인 사고의 소유자보다 자산이 더 늘어나 있는 것을 보게 될 것이다.