재테크

부동산 고수와 하수 가리는 '네가지 투자'

웃는얼굴로1 2014. 5. 5. 00:49

"부동산시장이 어렵다고 하지만 투자 고수들은 그래도 부동산 투자를 선호하더라고요. 이참에 부동산에 투자해볼까 하는데 막상 하려니 쉽지가 않네요. 어디 수익성 괜찮은 부동산 없을까요?" - 동작구 대방동에 사는 자영업자 박모(51)씨

"최근 상가에 투자하고 싶다는 문의전화가 부쩍 많아졌어요. 수익률만 어느 정도 맞으면 즉시 거래가 가능하다는 대기 고객도 다수에요. 이처럼 경쟁이 치열해지다 보니 오히려 제대로 된 물건 구하기가 쉽지 않은 실정입니다." - 마포구 공덕동 A공인중개사사무소 대표

부동산시장이 좀처럼 침체의 늪에서 헤어나지 못하며 허우적거리고 있지만 투자자들에게 부동산은 여전히 매력적인 재테크수단으로 꼽힌다. 하지만 정작 성공의 축배를 드는 건 일부 고수들뿐이고 대다수 일반 투자자들은 실패의 쓴 맛을 보는 게 현실이다.

그렇다면 고수들은 어떤 부동산에 어떻게 투자하는 것일까. 부동산 투자 고수들이 추천하는 부동산 투자상품 '베스트4'를 살펴봤다.

◆전문지식 필요로 하는 '특수경매물건'

최근 경매시장의 열기가 뜨겁다. 아파트의 경우 감정가 대비 90%에 육박하는 낙찰률을 기록하는 등 실수요자와 투자자들 간에 눈치싸움이 활발하게 펼쳐지고 있다. 하지만 너도나도 경매시장에 발을 들여놓다보니 투자적인 관점에서는 오히려 큰 이익을 기대하기 어려워진 게 사실이다.

이에 고수들은 유치권이나 법정지상권이 설정된 특수경매물건으로 눈을 돌린다. 이들 물건은 공시되지 않은 권리로 잘못 접근하면 큰 손실을 볼 수도 있지만 반대로 신중히 투자해 성공하면 큰 수익을 올릴 수 있기 때문.

이와 관련해 전성규 신화세법연구소장은 "특수물건은 리스크 때문에 일반인들의 접근이 어려운 것은 물론이고 복잡한 권리분석으로 인한 잦은 유찰로 입찰가격이 낮아진다"며 "문제해결을 위한 리스크가 큰 반면, 입찰가경이 낮아 상대적으로 투자이익을 극대화시킬 수 있다"고 설명했다.

 

◆일반인 접근 어려운 'NPL' 고수익 물건

고수들은
법원경매시장보다 한단계 앞선 절차인 '부실채권'(NPL) 투자시장에도 관심을 보인다.

여기서 NPL 투자는 경매될 부동산의 채권인 근저당권을 사들여 채권자가 되는 것을 말한다. 향후 해당 부동산이 경매가 진행될 경우 배당으로 차익을 남기기도 하고, 채권자로서 유리한 고지에서 직접 낙찰 받아 수익을 높이기도 한다. 배당 혹은 직접 낙찰 양쪽 모두 수익률이 높아 경매시장의 블루오션으로 주목 받고 있다.

하지만 NPL 투자는 부동산뿐만 아니라 법과 절차, 세금 등에 대한 전문지식이 요구돼 일반적인 부동산 투자자들로서는 접근하는 데 어려움이 따를 수밖에 없다. 특히 NPL 투자는 사실상 오픈 마켓인 법원경매 방식처럼 공개된 경쟁방식이 아니라 자산유동화회사(SPC)를 통한 개별적 협상의 결과에 따라 수익이 크게 달라지는 만큼 철저한 준비가 요구된다.

투자 시에도 조심해야 할 부분이 있다. 투자자의 접근이 어려운 만큼 좋은 가격에 협상해 주겠다거나 공동투자 등을 유도하는 NPL 브로커도 많다. 브로커와 손을 잡기보다는 본인 스스로 철저하게 공부하고 경험한 뒤 직접 투자하거나 전문기관에 위탁하라는 게 고수들의 조언이다.

◆뭐니 뭐니해도 '급매물'이 최고

고수들은 자본적 이득에 충실한 전통적인 투자방식을 선호한다. 바로 '급매물' 투자다. 자고로 안정적인 투자의 기본은 소액투자고 높은 투자수익률의 시작은 단기투자다. 보통 NPL 투자를 통한 이익의 실현에 수개월이 소요되는 반면, 급매물 투자는 단기간에 가시적인 성과가 나타나므로 사실상 가장 높은 투자수익률을 낼 수 있다.

하지만 부동산시장에서 고수익이 가능한 급매물을 구하기란 생각처럼 쉽지 않다. 기본적으로 투자할 만한 급매물이 나오면 이를 발견한 공인중개사가 직접 투자하거나 지인들과 함께 투자하기 때문이다. 이에 고수들은 급매물 투자에 성공하려면 현지 공인중개사들과 친분을 쌓는 게 우선이라고 입을 모은다.

시세보다 지나치게 저렴한 급매물도 조심해야 한다. '싼 게 비지떡'이라는 말처럼 뭔가 하자가 있어 급매를 하게 되는 경우도 다반사다.

전 소장은 "KB국민은행 시세 등과 비교해 지나치게 싸다면 주의할 필요가 있다"며 "기본적으로 관리비나 전기요금 등이 채납돼 있는지 관리사무소 등을 통해 미리 확인해봐야 한다"고 조언했다.

진짜 급매물인지 판단이 어려울 경우에는 부동산 전문가에게 컨설팅 받는 것도 방법이다. 몇푼 안되는 컨설팅 수수료를 아끼려다 자칫 낭패를 볼 수도 있다. 컨설팅 수수료는 서울 근교의 경우 10만원, 지방은 30만원 정도다.

마지막으로 고수들이 꼽은 투자상품은 '주거용 수익형부동산'이다.

지난 2월 정부가 임대소득 과세를 강화하는 내용의 '주택임대차 선진화 방안'을 내놓은 이후 주거용 수익형부동산시장에는 때아닌 한파가 몰아치고 있다. 다수의 전문가들도 현시점에서 임대수익을 목적으로 하는 주거용 수익형부동산에 대한 투자는 바람직하지 않다고 입을 모은다.

그렇다면 고수들은 왜 주거용 수익형부동산에 투자하는 것일까. 이에 대해 장경철 한국창업부동산정보원 이사는 "고수들은 무작정 주거용 수익형부동산에 투자하는 게 아니다"면서 "인기가 떨어진 주거용 수익형부동산을 저렴한 가격에 매입해 이를 리모델링 후 다시 임대하면 적잖은 수익을 올릴 수 있다"고 설명했다.

이때 고수들은 주택의 노후도 개선 차원의 단순한 리모델링은 무의미하다고 강조한다. 높은 임대수익을 기대할 수 있는 테마를 잡고 리모델링 해야 한다는 것이다.

장 이사는 "외국인 관광객이 1000만명을 넘어선 가운데 외국인을 대상으로 한 원룸하우스나 게스트하우스 콘셉트도 고려해 볼 만하다"며 "최근 비즈니스상 방문하는 외국계 바이어들도 증가해 높은 임대수익을 기대할 수 있는 VIP용 고급 게스트하우스도 인기"라고 말했다. 그는 이어 "게스트하우스 위치는 외국인 수요가 풍부한 압구정·신사·명동역 인근이 적당하다"고 덧붙였다.

☞ 본 기사는 < 머니위크 >  제329호에 실린 기사입니다.

김병화 기자