분당.일산과 광교.동탄을 주목하라

이주호

 

1기 신도시 분당.일산과 2기 신도시 광교.동탄이 뜨고 있다

 

2008년 말엔 강남권재건축이 전국 부동산시장을 주도를 했고, 2010년 하반기부터는 그동안 낙폭이 심한 수도권 1기 신도시 분당 등이 서울 및 수도권 부동산시장을 주도하고 있습니다.

참 그러고 보면 세상에 뭐든 쉽게되는 일은 없고 분당신도시처럼 엄청난 가격 하락과 기간조정 등 고통이 있어야만 높이 비상하는 모양입니다.

같은 서울권이라도 과천정부청사의 세종시 이전으로 과천은 추락을, 리모델링 등 호재가 있는 수도권1기 신도시 분당. 용인 등은 상승코스를 그리고 있어 이들 지역은 극과극을 달리고 있는듯 합니다.

과천정부종합청사의 세종시 이전으로 과천(수도권)보다 세종시(지방)가 우위에 서니 세종시 그 여파가 전 지방으로 확산되고 상대적으로 과천은 추락을 면치 못하고 있습니다. 최근 지방대세가 이어지고 있는데는 세종시 건설이 미치고 있는 영향이 큽니다.

그러나 과천은 아주 몇년뒤에 어떤 개발을 계기로 새롭게 변신한다면 다시 두각을 나타낼 것으로 확신합니다. 왜 확신하느냐하면 과천은강남권에 근접한 빼어난 입지로 재부상할 여력이 충분하기 때문입니다.

사실 최근 과천의 추락은 과천 인근 강남권 등 부동산에도 영향을 미치고 있는 것 같습니다.

과천 그리고 과천 인근 서초구, 강남구, 송파구가 약세를 면치 못할 것으로 예상되니 상대적으로 강남3구에서 멀리 떨어져 있고 리모델링 호재가 있는 수도권 대표 1기 신도시 분당, 일산 라인쪽이 부상하는듯 합니다.

그러나 과천 그리고 강남3구가 수년동안 조정을 받고 난뒤 때가되면 다시 주도주로 부상할 것으로 확신합니다. 이들 지역이 약세를 면치 못할때에 세종시, 지방 그리고 분당.일산 라인, 수도권 대표2기 신도시 광교.동탄신도시 세상이 될 것으로 예상됩니다.

하긴 2000년대의 주도주 강남3구가 고평가되니 매기가 자연스럽게 리모델링과 신도시 호재가 있고 그동안 강남3구보다 저평가되어 있는 수도권1기신도시 분당.일산과 수도권2기신도시 광교.동탄으로 몰리고 있는 것 같습니다.

세상은 이렇게 어떤 지역의 악재, 호재에 따라 이들 지역의 운명을 갈라놓고 있습니다.

또한 분당.일산은 서울 지하철 3호선 라인이고 과천은 지하철4호선 라인이니 서울 지하철3호선과 지하철4호선의 운명을 갈라놓고 있는듯 합니다.

참 그러고 보면 세상살이든, 인생살이든, 부동산이든 재미있게 돌아가고 있는 것 같습니다.

그러나 다시 수년뒤에는 이들 지역의 성쇠(盛衰)가 뒤바뀌는 세상이 올지도 모릅니다.

이 모든 변수의 원인에는 과천정부청사의 세종시 이전에 있습니다.

과거 수도권1기 신도시 분당.일산은 1989년 분양때부터 1991년 입주때까지 인기가 있었으나 수도권 2기신도시 동탄, 광교는 그동안 주목을 받지못한 측면이 있는데 최근에 분당, 일산 수도권1기 신도시 인기에 편승하여 같이 움직이는듯 하군요. 수도권 2기 신도시 동탄.광교는 이제사 빛을 보는가 봅니다.

지금은 비록 수도권2기 신도시 동탄.광교가 인기를 얻겠지만 또 수년뒤에는 도시재생사업 바람에 밀려 서울 도심권과 외곽지 수도권1,2기 신도시의 운명이 바뀌는건 아닌지 모르겠습니다.

하긴 2015~2020년부터는 서울 지하철4호선 라인인 과천~서초~용산~서울역~광화문 등 강북 라인이 반드시 두각을 나타낼 것으로 확신합니다.

요즘은 부동산 경기사이클이 회복되더라도 어떤 지역, 어떤 상품, 어떤 평형을 선택하느냐에 따라 투자의 성패가 좌우됩니다.

權不十年(권불십년; 권세는 십 년을 가지 못한다는 뜻으로 아무리 높은 권세라도 오래가지 못함을 이르는 말)이라는 말이 요즘 부동산시장에 딱 어울리는 것 같습니다.

사실 IMF이후 2001년부터 강남권에서 시작된 부동산 인기가 2006년 하반기부터는 강북으로, 또 2007 하반기~2010년부터는 지방으로 인기가 확산된 것이 이 권불십년이라는 말을 잘 대변해 줍니다. 이제 부동산 가격 상승이 전국적으로 확산되다보니 과거 강남권 가치주만이 존재한다는 말이 쑥 들어갈만도 합니다.

많이 누르면 많이 튀어 오르는 용수철 논리처럼 2010년 하반기에 가장 낙폭이 심한 분당신도시가 리모델링이라는 호재를 등에 업고 서울 및 수도권 부동산시장의 주도주로 비상하고 있습니다. 분당이 대장주로 나서니 분당과 같은 지하철3호선 라인인 일산 그리고 수도권2기 신도시 동탄.광교도 분당에 묻혀 따라오는듯 합니다. 이렇듯 부동산 가격 상승에는 분위기를 타야하는가 봅니다.

참 그러고보면 재미있는 부동산시장입니다.

몇년전만하더라도 서울 동북권, 서남권르네상스다 하여 이들 지역이 부상하더니 이젠 분당, 일산 라인인 서울및수도권 동남권(분당), 서북권(일산)으로 인기 순위가 바뀌는군요.

또 앞으로 수년뒤에는 도시 외곽지 신도시보다 서울 옛도심이, 지하철3호선 라인보다 지하철4호선 라인으로 인기가 바뀔지도 모릅니다.

지리적으로 지하철3호선 라인은 강남구, 지하철4호선 라인은 서초구라고 볼 수 있는데 우리는 얼마전에 한강 이남에서 가장 두각을 나타낸 서초구를 눈여겨 볼 필요가 있습니다. 향후 몇년뒤에 서울 옛도심이 부활할때엔 한강 이남지역에서 서초구가 대장주가 될 것이라고 믿어 의심치 않습니다. 그러나 당장은 서울 옛도심보다 수도권1기 신도시 분당.일산 그리고 수도권2기 신도시 광교.동탄으로 인기가 몰리고 있습니다.

이렇듯 앞으로 부동산 투자시에는 부동산 경기사이클뿐만아니라 도시지리 분석과 도시개발 흐름 파악도 게을리하지 말아야 성공투자할 수 있습니다.

요약하자면 당장은 수도권1기 신도시 분당.일산과 수도권2기 신도시 광교.동탄의 세상이 되겠지만 또 수년뒤에는 서울 외곽지보다 서울 옛도심인 서초, 과천, 용산, 강북 등 서울 옛도심의 세상이 될 수도 있습니다.

인생도 돌고돌고, 국토.도시개발 흐름도 돌고돌고, 수도권과 지방도 돌고돌고, 외곽지와 옛도심도 돌고돌고, 부동산도 돌고돌고, 부도 돌고돌고 하는 세상인가 봅니다. 세상은 요지경입니다.