[스크랩] 부동산계약시 중개사고 방지기능

부동산계약시 중개사고 방지기능

 

 

부동산계약시 중개사고를 방지하는 기능을 정리하였습니다. 첫번째, 공인중개사가 부동산 중개를 함에있어 발생되는 중개사고를 방지할 수 있는 기능에 대하여 설명을 하였으며, 둘째는 부동산 전문 고수들이 중개사고 방지를 위한 기법(전문기법)을 설명하였습니다. 전문기법에 의한 중개사고 방지의 부분은 일반적인 문방구 계약서나 협회 계약서가 아닌 LBA부동산경제연구소에서 사용하고 있는 전문계약서(19장)가 있습니다. 셋째로 일반인들이 부동산계약을 함에 있어서 확인하여야 할 필수사항들을 정리하였습니다.

자본주의 상품중 가장 큰 상품인 부동산, 부동산은 우리의 일상생활과 밀접한 관계를 가지고 있으면, 이러한 자본주의 상품을 계약할 당시 확인사항을 확인하지 않으면 몇천만원의 손해를 보는 경우가 많이 있습니다. 일반인들이 취득세.등록세를 내는 것은 당연한 것으로 알고 있으면서도 계약당시 확인사항에 대해서는 너무나 소홀하게 계약을 하는 경우가 많습니다. 계약시점에 정확한 확인설명으로 몇천만원의 "돈"을 절약할 수 있는 방법을 찾는 것도 중요할 것 같습니다.

 

 

1. 공인중개사의 중개사고 방지기능

 

중개사고는 부동산계약 과정에서 고의 또는 과실로서 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 하는 것을 말한다. 의뢰인에게 재산상 손해를 발생하게 된 때에는 사고발생 일시, 장소, 손해정도, 거래당사자의주소, 성명, 연락처 등을 공제에 가입한 협회에 서면 또는 구두로 통보해야 하고 빠른 조치를 받기를 바랍니다.

중개사는 현행 공제 규정에서 협회의 동의 없이 손해배상합의를 고객과 먼저 해서는 절대로 안 됩니다. 반드시 사고내용을 협회로 통보하여 중개업자의 책임여부 및 대처방법 등을 강구해야 합니다. 중개사의 중개행위가 고의 또는 과실로 거래 당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 그러나 다음과 같은 예방을 한다면 그 책임을 일부 또는 전부를 면할 수도 있다.

① 계약시 반드시 중개대상물에 대한 확인.설명서를 성실하게 작성하여 거래당사자 쌍방에게 교부한다.

② 각종 공부를 철저히 확인 점검하고 현장확인을 하여 사고 발생이 우려되는 물건에 대하여는 중개알선을 가능하면 하지 않도록 한다.

③ 중개보조원의 행위는 고용한 공인중개사의 행위로 간주되므로 중개업자는 중개보조원의 채용부터 고용근로계약서를 작성하여 관리를 철저히 하고 등록된 인장은 본인이 직접 관리하도록 한다.

④ 중개대상물의 소유자 확인을 철저히 체크해야 한다. 소유자 여부는 주민등록증에 의한 확인은 물론 등기권리증과 등기부등본에 의한 확인도 하여야 한다. 또한 소유자가 아닌 대리인과 계약할 경우 소유자의 인감증명서에 위임용으로 첨부된 위임장을 징구하여 계약하도록 한다.

⑤ 입찰 대리의 경우 공인중개사로서 자격을 취득한자로 일정교육을 이수하고 공제에 가입된 후에 시작하여야 한다. 물론 교육이수증, 수수료표, 공제가입증서 등을 사무실에 게시하여야 한다.

 

(1) 중개대상물 확인 설명

① 계약서 및 중개대상물 확인설명서의 작성과 공제증서 사본의 교부는 문제가 발생하였을 때 문제 해결의 해결책을 주고 또한 손해배상청구 소송의 경우 증거자료가 되기 때문에 반드시 필요하다.

② 중개대상물 확인 설명서는 사소한 사항이라도 구체적으로 기재하고 다툼의 여지가 있는 사항은 거래당사자의 합의로 향후 중개업자의 책임을 최소화하게 기재하도록 한다. 과거 중개업법상의 확인 설명서를 이용시는 거래금액과 중개 수수료 및 실비와 작성일자를 기재하시고, 소속공인중개사도 그 기재는 같으며, 모든 성명은 항상 프린터기가 작성되었더라도 수기로 직접 추가 작성하여 서명하고 인장을 날인하여 주시기 바랍니다.

③ 계약은 거래당사자와 공인중개사가 한자리에 모여 체결해야 하며 계약 체결이 종료되면 거래당사자 쌍방 모두 계약서와 중개대상물 확인설명서, 공제증서를 함께 교부한다.

 

(2) 등기부등본 확인

의뢰인 고객으로부터 중개의뢰를 받으면 등기부등본을 중개업소에서 직접 발급받아 권리관계 등을 확인설명하고 중도금 및 잔금 지급시에도 직접 발급받아 계약 기간내에 발생할 수 있는 등기부상의 권리 변동의 유무를 직접 확인하고 금액정산과 영수를 해야 한다.

 

(3) 전문사기범의 사기에 대한 예방법

① 전문사기범들은 주민등록증, 인감증명서, 등기권리증, 위임장, 등기부등본 등의 각종서류를 정교하게 위조하여 진정한 권리자를 사칭하므로 중개계약시 위 서류만 가지고 소유자를 확인하였다고 안심할 것이 아니라 초면이거나 친분있는 관계라 하더라도 중개 의뢰시에는 진정한 권리자 진위유무를 반드시 관련 발급기관에 조회하거나 주민등록증 번호의 진위여부를 직접 확인함이 필요하다. 전문 사기범들은 사전에 등기부등본을 위조하여 중개의뢰를 하는 경우가 있으므로 직접 등기부 등본을 발급 받아 중개사고를 방지하고, 중도금 이후에나 잔금에도 확인을 게을리 하여 중개의뢰인에게 손해가 발생하였다면 민사상 중개업자에게 상당한 책임이 있게 된다.

② 진정한 권리자가 아님을 알게 되면 지체없이 인근 경찰서 등에 신고(고소·고발)하고 일정금액(계약금 등)이 지급되었다면 해당 금융권에 즉시 신고(지급정지 및 신원확보 요청)하여 수표 등의 현금교환 지급을 중지하여 사고의 확대방지에 최선을 다한다.

 

(4) 중개보조원의 중개행위

① 중개보조원의 행위는 그를 고용한 공인중개사의 행위로 간주하므로 중개사는 중개보조원의 관리를 철저히 하고 고용근로 계약서를 작성하며 임금지급이나 상시근무자의 경우 4대 보험도 적용하며 등록된 인장은 본인이 직접 관리하고 계약과 관련된 서류를 직접 작성하여 5년간 공제사고에 대비하여 잘 보관하여 둔다.

② 민사상 공인중개사는 중개보조원의 사용자의 지위에 있으므로 사용자 책임(업무보조원)을 면하기 어려우므로 중개의뢰인에 대한 손해배상 책임을 부담하게 된다.

 

(5) 대리인 위임여부 확인 철저

① 중개목적물의 소유자 확인을 철저히 체크해야 하며 소유자 여부는 주민등록증에 의한 확인은 물론 등기권리증에 의한 확인도 하여야 한다, 또한 소유자가 아닌 대리인과 계약할 경우 소유자의 인감증명서가 첨부된 위임장을 필히 징구하고 위임인의 진정한 위임여부를 전화 통화내지는 직접 방문하여 확인한 후 계약하도록 한다. 에스크로우 제도를 활용하여 계약에서 등기 이전까지의 금액정산을 안전하게 조치하게 매도인과 매수인의 협력을 구하여 안전을 기하는 것도 좋은 방법일 수 있다.

② 전문사기범들은 사전에 가짜 소유자와 공모하여 소유주 행세를 하도록 하므로 전화번호만으로 확인을 다하였다고 안심할 것이 아니라 직접 중개목적물의 소재지에 방문하여 확인 조사한다.

 

(6) 각종 세제에 대한 설명

각종 세제에 관한 사항(예, 양도소득세의 납부기준 및 납부금액 등)은 관련 세법이 자주로 개정되므로 정확한 금액을 알기가 어려우므로 개략적으로 설명하고 관련 전문인 및 관련기관에 문의하도록 안내하여추후 곤경에 처하는 경우가 발생하지 않도록 한다. 양도소득세와 취득세를 절감한다는 명목으로 매수인과 매도인간에 절대 관여하지 말 것이며, 당사자의 합의를 가능하면 존중하되 잠시라도 관여치 말라.

 

(7) 공법에 대한 설명

각종 인·허가(건축허가, 토지거래허가, 투지지역 등)가 필요로 하는 중개대상물의 중개시에는 사전에 전문기관에 문의를 하면 전례와 거래면적과 법률의 기준을 설명하여 허가 유무를 알려주고 있으나 실제 불허가 처분으로 인하여 중개의뢰인이 손해가 발생하면 중개업자는 손해배상 책임에서 자유롭지 않으므로 허가를 필요로 하는 대상물의 경우에는 해당 허가 기관에 사전에 직접 문의하여 손해발생을 방지한다.

 

(8) 근저당권 설정시 주의사항

등기부 등본상의 포괄근저당 및 근저당이 설정된 경우 통상 소유자가 일부변제 하였다고 주장한다면 해당기관에 직접 확인함은 물론 거래당사자와 중개업자가 직접 해당 금융기관을 방문하여 채무확인에 대한 입증서류를 받거나 감액등기를 하도록 하여야 추후 포괄근저당 및 근저당설정으로 인한 사고를 예방할 수 있다.

 

(9) 대리인과 계약시 주의사항

① 중개계약시 중개업자는 소유자를 대리하여 대리인이 중개대상물을 의뢰할 경우 위임장과 인감증명서를요구하고 소유자의 부모나 자식은 물론 배우자가 소유자를 대신하여 나오는 경우가 많은데 이 경우에도 위임장과 인감증명서 이외에 등기권리증을 요구하여 확인하고 소유자에게 직접 위임여부 및 재산권 행사에 관한 위임사실을 확인하여야 한다.

② 위 사실을 이행하지 않는다면 전문사기범은 부부간에 위임사실을 인정하지 아니하거나, 이혼을 하는 등의 사기행위로 거래상대방에게 손해를 끼치게 되므로 결국 중개업자의 과실 책임으로 손해배상 책임을 묻게 된다.

 

(10) 손해배상청구 소송시 대처법

① 중개업자는 가능한 각종 공부(도시계획확인원, 토지대장, 건축물대장, 등기부등본 등)를 철저히 확인 점검하고 현장 확인을 하여 사고 발생이 우려되는 물건(철탑, 위해시설, 접도구역, 수변구역, 공원, 항공기지구역, 가·감속차선, 건축불가, 인·허가 불가능 등)에 대하여는 중개 알선을 하지 않도록 한다.

② 중개의뢰인이 중개계약으로 인하여 공인중개사를 상대로 손해배상청구 소송을 제기하게 되면 상대방의주장에 대하여 유리한 답변을 법원에 제출하고 적극적으로 출석하여 본인의 무과실을 입증하고 가사과실이 있다면 본인의 과실을 최소화(중개의뢰인의 과실을 주장)하도록 적극적으로 주장하도록 한다.

③ 각종 건축 인·허가와 관련하여 시청의 일회 민원 원스톱 서비스를 신청하면 공법에 관련되거나 건축에 관련되는 사항과 농지와 임야, 도로와 수리등의 모든 제반 사항의 점검을 일회 민원서를 첨부하여 계약서와 확인설명에 첨부하여 계약에 임하시면 공제사고를 가능한 줄일 수 있습니다.

 

(11) 거래 신고와 관련하여

공인중개사는 본인이 거래한 모든 부동산 거래 신고의 의무를 지는바 거래 신고를 회피하지 말고 실거래가 계약서 신고를 철저히 한다. 또한 계약 당사자의 요청으로 이중 계약서와 편법 탈법의 계약서를 작성하지 않도록 주의를 기울이시기 바랍니다.

 

 

2. 부동산고수들의 중개사고 방지 기능

 

(1) 계약금, 중도금, 잠금은 반드시 중개업자의 입회하에 지불함.

중도금은 중도금 지불과 함께 별단의 계약이행 절차가 필요한 경우가 있기 때문에 반드시 중개업자 입회하에 대금지불을 하도록 하여 계약 사고를 예방하여야 한다. 대금 지불시에 반드시 중개업자의 입회하에 지불케 하는 것은 만일 영수증을 분실하였거나, 영수증의 내용이 착오로 잘못 기재하였을 경우 등 차후에 계약당사자 간에 분쟁이 생겼을 때 진실을 규명하는 증인으로서 필요하기 때문이다.

 

(2) 조건부 계약 특약

쌍방의 선의 무과실로 조건이 실행되지 않은 때에는 매도인이 매수인에게 계약금만 반환함으로써 계약은 종료하도록 하였다. 이는 법률적으로 신속한 해결을 도모하기 위함이다. 그러나 어느 일방이 악의가 있었거나, 조건 불성취에 과실이 있는 경우, 또는 조건 성취와 무관하게 계약을 해제한 책임이 있는 일방은 민사관습법에 따라 매도인의 경우 계약금의 2배 배상책임이 있고 매수인일 경우에는 계약금을 포기함으로써 계약이 종결된다.

이러한 배상책임은 상대방 당사자에 대한 신뢰이익에 대한 배상책임이다. 쌍방이 선의, 무과실로 조건이불성취 되어 계약이 해제된 경우 매도인이 해제 사유가 발생한 날에 매수인에게 계약금을 환불하지 않고 지체를 하면, 매도인 과실로 인한 계약해제와 동일한 책임을 부담시킴으로써 불순한 목적의 매도인으로부터 매수인을 보호한다. 일반 중개 관행은 조건부 계약의 경우 매도인이 계약금을 수령하여 보관한다.

 

(3) 중도금 지불 후 잔금 지불 전 매도인에 의한 계약 해제

중도금 지불 후 매도인에 의한 해약 요구는 매수인의 법적 지위를 불안정하게 할 우려가 높다. 매도인에 의한 이중매매의 위험성(물권행위의 우월적 지위)에 의해 매수인은 절대적으로 불리한 입장에 처하게 될 뿐만 아니라 지루한 법정 싸움이 전개될 수 있다. 부동산 중개는 이러한 경우 매수인의 신뢰이익을 보호하기 위하여 중도금 지불 후 잔금 지불전에 매도인의 해약청구가 2회 이상 있을 시에는 매도인의 기간이익을 상실케 하여 매수인이 언제든지 물권행위(등기)이행을 청구할 수 있도록 한다.

 

(4) 매도인의 하자담보책임 확인

매도인은 사실대로 고지함으로써 고지한 내용에 대해서 법적으로 책임을 면할 수 있으며, 매수인은 고지 내용을 알고 계약함으로써 불측의 손해를 방지할 수 있게 된다.

 

(5) 매도인의 부동산 명도의무

매도인은 잔금 수령과 동시에 부동산의 점유를 매수인에게 명도할 의무가 있다. 부동산 명도는 당사자간의 합의가 있으면 간이인도로 할 수 있다. 간인인도란 매도인의 계약적 직접점유와 매수인의 간접점유가 동시에 성립되는 인도로써 매도인이 매도하고 다시 그 집에 전세로 있을 경우 등이 이에 해당된다.

 

(6) 중도금 지불 후 잔금 지불전 매수인에 의한 계약해제

중도금 지불 후 어떠한 사유에 의해서든 매수인이 계약해제를 요구할 경우 매도인은 사실상 계약목적을 달성하기가 불가능해지게 된다. 이 경우 계약당사자는 손해배상책임문제로 소송을 해야 하거나, 아니면 불안전한 계약상태가 지속되게 된다. 이는 계약당사자 모두에게 손실을 초래한다.

이러한 경우 양측의 불안전한 법률관계를 소송 없이 신속하게 해결하고, 매도인에게는 다른 매수인과 계약할 수 있는 기회를 제공하고, 매수인에게는 계약해제 합의 배상금을 사전에 확정함으로써 불순한 매도인의 과다한 손해배상요구로 인한 경제적 손실을 방지할 수 있다.

 

(7) 잔금 지불 후 계약 해제

잔금지불 후 계약해제나 무효 또는 취소 주장의 무분별한 행사를 제한하기 위해서는 매도인은 매매대금 공탁시, 매수인은 소송으로 상대방에 대하여 원상회복을 주장할 수 있다. 법률상 무효는 “주장”이나 “청구”등 별단의 조치 없이 당연 무효이나, 이 경우 거래안전을 위협할 수 있는 소지가 있기 때문에 법률중개는 무효나 취소에 일정한 절차를 두어 거래 안전을 도모하고 있다.

 

(8) 제세공과금 정리

제세공과금은 종합부동산세, 재산세 등 세금과 통합공과금(수도, 전기, 가스사용료 등), 아파트 관리비, 환지 청산금, 개발 부담금 등 매매 대상 부동산과 관련된 일체의 세금, 공과금, 부담금 등을 말한다.

매수인은 잔금 지불 이후라도 매도인이 미납한 부분에 대해서는 매도인이 제세공과금으로 인해 부당한 손해를 입지 않도록 매도인의 납부의무와 손해배상책임을 규정해 두는 것이 좋다.

 

(9) 면적의 착오

면적의 착오에 의한 부동산 거래 사고는 지적제도의 미비로 인해 발생되는 문제로서 당사자간에 계약책임과 관련하여 심각한 분쟁을 일으키게 된다. 면적의 착오는 주로 오랫동안 측량을 하지 않은 도시계획구역 외 부동산 거래에서 자주 발생되는 문제이나, 도심지 부동산 거래에서도 종종 발생된다. 이러한경우 계약상 정산규정을 두어 사후 분쟁 발생을 대비하여 공정한 거래를 보장하고, 만일 분쟁 발생시에는 계약서에 의한 신속한 분쟁해결을 도모하기 위한 면적의 착오에 관한 약정을 해 두는 것이 바람직하다.

 

(10) 소유권 이전의무

매수인은 14일 이상의 기간을 정해 잔금지불과 동시이행조건으로 등기 이전에 협력할 것을 매도인에게 청구할 수 있고, 매도인이 지정 기간 만료시까지 등기 협력 의무를 이행하지 아니할 경우 계약을 해제할 수 있다. 계약시 14일 이상의 유예기간을 둔 이유는 매수인이 형성권인 계약해제권의 행사하기 위하여 신의성실 원칙에 입각하여 매도인에게 하자를 치료할 기회를 주기 위함이다. 손해배상금을 매매대금 총액의 30%이상으로 합의하는 이유는 본 조문에 의한 매도인의 이행 지체 행위는 계약상 반할 뿐만 아니라, 신의칙상에도 위배되는 행동이기 때문에 매도인에게 무거운 계약책임을 부담시켜 계약이행을 촉진하기 위함이다.

 

(11) 타인의 권리매매로 인한 매도인의 하자담보책임

민법 570조와 제 571조 2항에는 “악의의 매수인”(계약당시 그 권리가 매도인에 속하지 않음을 알고 있는 매수인)에게는 손해배상청구권을 행사하지 못하도록 하고 있다. 그러나 이는 입법취지와는 달리 부부간의 일사 가사대리권과 관련하여 교모한 부동산 사기꾼들에 의해 악용되는 사례가 더 많다. 이러한 경우 민법 규정의 적용을 배제하여 매수인이 그 사실을 알고 있은 경우에도 손해배상을 청구 할 수 있도록 하였다.

 

(12) 매도인의 고지의무

매도인은 매매계약 체결 후에 부동산의 권리변동, 중요한 물리적 변동사항이 발생한 경우 그 내용을 발생일 즉시 매수인에게 성실하게 고지하여야 한다. 매도인이 고지의무를 위반하여 매수인에게 현실적으로 손해가 발생한 경우 그 손해 전부와 매매대금 총액 20에 해당하는 위자료를 배상할 책임이 있다.

“권리변동 사항”이라함은 저당권 행사로 인한 경매실행 또는 임차인의 보증금 감액청구, 압류, 가압류, 유치권 등의 신규설정을 뜻하며, “중요한 물리적 변동사항”이란 화재, 수재, 지반침몰, 건물의 붕괴위험 등 중요한 물리적 하자를 뜻한다. 권리변동 사항은 모든 내용을 고지하여야 하고, 물리적 변동사항은 계약의 존립을 위태롭게 할 수 있는 중요한 변동에 한하여 본조를 적용하게 된다.

 

(13) 중도금 지불전 매도인에 의한 계약해제시 온라인 결제 규정

매도인이 계약해제를 원할 경우 매수인이 수령을 거부하거나, 행방을 알 수 없으면 매도인은 매수자 주소지 법원에 가서 비용과 시간 손실을 감수하고 공탁절차를 밟아야 하는 번거로움이 있다. 중개시 불순한 목적을 가진 매수인으로부터 매도인을 보호하기 위해 공탁에 갈음한 온라인 결제 규정을 두는 것이 필요하다.

 

(14) 매수인의 사전 통지 없는 지급연체

매수인이 대금납부를 지연할 경우 민법에 의하여 매도인은 일정기간 최고(내용증명)을 한 후에 계약을 해제할 수 있도록 하고 있다.(신의성실 원칙) 중개시 “최고 기간과 내용”을 계약상 명문화하여 별도의 절차 없이 최고기간 만료로 민법상 “최고”에 갈음하도록 하는 방안이다.

 

(15) 사전 합의에 의한 지급 연기

매수인이 피치 못할 사정으로 대금납부 기일을 연장할 필요가 있을 경우 먼저 매도인과 사전협의에 의하여 납부기일을 조정할 수 있다. 이때 지급일자 및 연체이자는 원칙적으로 쌍방이 합의하도록 하고 있다. 만일 매도인이 협의를 거절할 경우 현행 민사법에 의하면 소송절차를 거치지 않고서는 해결할 방법이 없다. 이렇게 되면 매수인의 경제적, 시간적 손실을 예측할 수가 없다. 또한 이 경우 불안전한 권리관계가 지속되어 거래안전을 해할뿐만 아니라 매도인에게도 바람직하지 못한 결과가 초래될 수도 있다. 부동산 중개사 이러한 불합리함을 방지하기 위하여 계약상 협의준용 규정을 둔다.(매도인이 대금지급연기 협의를 거절할 경우 연체이자를 지급하는 조건)

 

3. 부동산 계약시 필수상식

 

(1) 각종 공부열람(토지이용계획확인원, 토지대장, 가옥대장, 도시계획확인원 등)

토지이용계획확인원은 인터넷을 통하여 확인할 수 있으며, 총 388개의 행위제한 내용을 기재하도록 되어 있다. 단독주택을 살 때에는 토지대장, 건축물 관리대장, 도시계획확인원(도시 외 지역은 토지이용계획 확인원) 등도 열람해야 한다. 단독주택 중에는 토지대장에는 올라 있어도 가옥대장에는 없는 무허가건물들이 종종 있기 때문이다. 또한 도시계획 확인원을 통해 주택이 철거대상인지 아닌지, 토지나 주택이 도로선에 저촉되지 않는지도 잘 살펴야 한다.

 

(2) 등기부등본 확인(대법원 등기부 열람: 인터넷 발급가능)

계약 전에 반드시 물건지 관할 등기소에서 등기부등본을 떼어 소유자와 파는 동일인 인지 확인해야 한다. 또한 용도, 정확한 면적, 저당권이나 채권 설정 여부 등도 꼼꼼히 확인해야 한다. 그리고 계약서를 쓸 때 실제 내용과 대조해 볼 필요가 있다. 공인중개사나 집주인이 미리 떼어놓은 등기부등본을 제시할 때는 인지가 제대로 붙어있는지, 발급날짜가 언제인지 제대로 확인해야 한다. 발급날짜가 계약 체결일 보다 많이 앞서는 경우 발급날짜와 계약체결일 사이에 다른 물권이 설정될 수 있기 때문이다.

 

(3) 등기부상의 소유자와 직접 계약

계약은 등기부상의 소유자와 직접 맺어야 하며 소유자의 대리인과 계약할 때는 소유자의 인감이 찍힌 위임장을 받아둬야 한다. 백지위임장이나 위임 사항이 불분명한 경우에는 말썽의 소지가 있기 때문이다. 소유자와 직접 계약시에도 소유자가 미성년자거나 한정치산자, 금치산자가 아닌가 확인해야 한다.

 

(4) 현장답사

계약을 체결하기 전에 반드시 현장에 나가서 토지의 위치, 지목, 면적 및 인접 토지와의 경계, 용도, 방향, 도로접근 및 교통관계, 주변 환경상태 등을 꼼꼼히 살펴야 한다. 또한 건물의 구조, 면적, 용도, 건축연도, 건축설비, 일조, 통풍관계, 건축재료 등도 확인해 봐야 한다.

 

(5) 주민등록진위확인

대한민국전자정부 홈페이지에 “주민등록진위확인”아이콘이 있다. 매도자가 진정한 매도자인지 확인할 수 있는 방법이 없다. 매도자의 주민등록번호와 발급일자만 알고 있으면 “진정한 매도자”인지를 확인할 수 있다. 만일 인터넷으로 확인이 불가능할 경우에는 전화를 인용한 확인방법이 있다. ARS 1382번을 누르게 되면 인터넷 발급 때와 같이 “주민등록번호”, “발급일자”를 요구하게 된다. 등기부등본, 매도자의 주소, 주민등록진위확인의 주소와 동일한지 확인하면 된다.

 

(6) 등기필증 보관

등기필증은 신청한 등기가 완료되면 새로운 등기권리자에게 주는 일종의 권리증이다. 이 등기필증은 잃어버려도 다시 교부받을 수 없기 때문에 잘 보관해야 한다. 등기필증이 없으면 나중에 등기할 때 법무사의 확인서면이나 공증사무실에서 공증한 등기위임장 부본이 있어야 하므로 등기필증은 잘 보관해야 한다.

 

(7) 허가증과 업무보증서가 부착된 중개업소 이용

중개사고를 미연에 방지하기 위해 반드시 허가증과 업무보증서가 붙어있는 중개업소를 이용해야 한다. 허가증의 허가번호와 대표자 성명 등을 기억해 구청에 전화로 확인하면 안전한 중개업소인지 정확히 알 수 있다. 그리고 업무보증서의 보증기간이 지나지 않았는지도 눈여겨봐야 한다.

 

(8) 계약서, 중개대상물 확인설명서, 업무보증서 사본 수령

계약서는 당사자의 수만큼 작성하여 각 당사자가 한 통씩 보관하며 중개업소로부터 중개대상물 확인설명서를 받아야 한다. 또한 계약서 작성 후 보증금액, 보증기간, 보증보험회사, 공제사업을 행하는 공탁기관과 그 소재지가 명확하게 들어있는 업무보증서 사본 등을 받아두는 것이 좋다.

 

(9) 특약사항 메모

계약서 특약 사항에 계약해제조건, 위약금, 각종 세금 및 공과금 납부자 등을 자세히 적어 두는 것이 좋다. 후에 분쟁이 발생했을 때 원만하게 해결할 수 있으며, 불이행시 어떤 식으로 대처할 것인지도 정확히 명시해야 한다.

 

(10) 잔금 지불전 등기부등본 재확인

잔금을 낼 때 등기부등본을 다시 한 번 확인하는 것이 좋다. 계약을 맺기 전에 등기부등본을 확인했다고 하여도 중도금과 잔금을 치르는 사이에 새로 저당권이 설정되거나, 2중 계약으로 다른 사람에게 소유권이 이전됐을지도 모르기 때문이다. 이를 원천적으로 봉쇄하려면, 계약서를 작성할 때, 계약 후 저당권 등이 설정되었을 때는 해약하거나 위약금으로 문제 발생자가 얼마를 배상한다는 등의 특약사항을 명시해 공증을 받아두도록 한다. 더욱 확실히 하려면, 계약금 지급 또는 중도금 지급시 가등기를 쳐놓는다.

 

(11) 계약과 해약

계약 후 잔금을 내기 전까지는 해약할 수 있다. 다만 집을 산 사람은 계약금을 포기하고, 집을 판 사람은 위약금을 배상해야 한다. 그러나 중도금까지 지불한 경우라면 상대방이 일방적으로 해약할 수 없다. 흔히 계약서를 쓴 후 24시간 안에는 위약금이나 해약금을 물지 않고도 해약할 수 있다고 알고 있는데 그렇지 않다. 계약서를 쓰고 도장을 찍었다면 계약 파기에 대한 대가를 치러야 한다.

 

(12) 집주인의 잔금 수령 거부시

중도금을 낸 상태에서 판 사람이 잔금을 안 받으려고 할 때는 소유권 이전절차 이행 소송을 제기한다. 먼저 내용증명을 통해 집주인이 잔금을 받도록 독촉하고, 그래도 받지 않겠다고 할 때에는 법원에 잔금을 공탁하고 소유권 이전절차 이행소송을 제기하면 승소할 수 있다.

 

출처 : 부동산 연구소

글쓴이 : 연구소장 원글보기

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