부동산개발시장의 변화

민간의 부동산개발시장은 2개의 커다란 변화시기를 거치면서 발전하였다.

먼저, 1997년 IMF 외환위기는 고통스러운 시기였지만 한편으로는 새로운 이정표 역할을 하였다. 선진국의 각종 부동산개발 기법에 대한 관심이 높아졌고, 부동산 개발에 따른 이익보다는 다양한 리스크에 대한 경각심이 커지면서 새로운 부동산개발 금융상품과 기법들이 등장하게 되면서, 소위 PF(project financing)라 불리우는 사업방식이 매우 단기간에 시장에 도입, 안착되었다.

 

이에 따라 이전까지는 주로 건설회사 중심으로 이루어지던 개발방식이 시행사인 디벨로퍼가 적극적으로 가세하게 되었고 금융기관의 역할이 증대되면서 건설회사, 금융기관, 디벨로퍼가 부동산 개발을 이끌어가는 3주체로 등장하게 되었다.

그리고 2008년 미국발 금융위기는 부동산개발시장에 또 다른 변화를 가져오기에 충분했다.

2007년 이래의 부동산시장 침체와 더불어 금융위기를 거치면서 부동산시장의 중장기적 전망이 기복이 있기는 하지만 대세하락이라는 데에 대부분의 전문가들과 일반인들이 동의하고 있는 실정이다. 이에 따라 선분양을 중심으로 하는 개발방식은 건물완성 후 임대운영하는 방식으로의 전환이 증가할 것으로 보인다. IMF 이후 오피스빌딩을 중심으로 한 임대운영형 사업방식에 대한 관심도와 투자가 증가하였으나, 이제 판매시설 등 기타 상업용 건물로의 확대가 예상된다.

 

대부분 멈춰버린 택지개발지구내 대규모 프로젝트 파이낸싱 사업에서 나타난 비주거부분의 분양 실패 경험과 임대운영방식인 영등포 타임스퀘어의 성공 사례가 변화 가능성을 보여준 계기가 되고 있다. 이러한 변화는 업무용이나 판매용 시설과 같은 상업용 부동산의 임대운영상 효율성을 제고할 수 있는 자산관리업무에 대한 중요도와 수요를 증가시킬 것이다.

한편 수요가 충분한 특정 지역과 도시형 생활주택이나 소형 오피스텔 등과 같이 사업성이 있는 용도에 있어서는 분양형의 개발사업방식이 계속될 것으로 보인다. 따라서 분양형과 임대운영형 방식의 민간부동산개발이 혼합되는 형태가 지속될 것이다.

 

그러나 미국발 금융위기를 거치면서 리스크에 대한 관리의 중요성이 더욱 커져 분양형 개발사업에서 특히, 부동산개발금융은 새로운 변화가 나타날 것으로 보인다. 최근 일부 금융기관에서는 디벨로퍼가 자기자본 20% 이상의 선투자를 할 것을 사업조건으로 요구하고 있으며, 건설회사의 지급보증방식이 어려워지면서 건설회사가 직접 개발사업을 시행하려는 수요가 증가하고 있고, 디벨로퍼도 자기자본 규모를 증가시키거나 직접 투자자를 모집하는 자기관리 리츠방식에 대한 진입을 시도하고 있다.

 

그러나 여전히 금융기관은 직접투자에 대한 노하우와 확신이 부족하여 머뭇거리고 있고,

건설회사는 디벨로퍼 또는 전문시공사라는 선택의 기로에서 부동산시장 상황에 휩쓸리고 있고, 디벨로퍼는 자기자금 조달능력에 비해 과대한 사업에만 관심을 갖고 있다.

특히, 초기 자금조달능력이 부족한 디벨로퍼는 변화하지 않으면 점차 시장에서 도태될 것이다.

자기자금 조달능력에 적합한 규모의 소형 개발사업부터 시작하여 경험과 브랜드를 확보하여 중장기적으로 성장하려는 노력이 필요하다. 또한 하방경직성이 강하고 사업비의 상당부분을 차지하는 토지비에 대한 부담을 완화하기 위해 지주공동사업에 대한 새로운 접근이 요구된다. 일본 동경의 롯본기힐즈와 아크힐즈를 개발한 디벨로퍼인 모리빌딩의 경우 10년 이상 지주를 설득하였고, 55년 이상 꾸준히 성공적인 사업을 창조한 사례는 우리에게 시사하는 바가 크다.

많은 문제점에도 불구하고 그동안 한국의 부동산 개발사업 주체들은 위기시마다 한 단계 발전하는 능력을 보여 왔다. 한국에서의 부동산개발 경험은 한국적 상황에서의 최선의 선택에서 나온 결과이며, 선진국에 뒤지지 않는 독자적인 노하우를 축적하였다. 향후 해외 부동산개발사업 분야로의 지속적인 진출과 개발 주체들의 발전적인 변화를 기대해본다.

[손진수 명지전문대학 부동산경영과 교수]