<재테크>못생긴 땅도 리모델링하면 금싸라기

하반기 들어 일부 지역을 중심으로 가격 회복을 보이는 주택시장과 달리 토지시장은 여전히 깜깜하다.

부동산 상품 가격이 오르고 내릴 때 가장 반응이 늦은 상품이 토지이기 때문이다.

아파트와 달리 토지는 지난 8월부터 하락세를 보이면서 토지거래량도 지난 10월 기준 총 18만1236필지(1억5874만2000㎡)로 전년 동기 대비 필지수로는 14.6%, 면적으로는 10.3% 감소했다. 　이 때문에 전문가들은 토지시장이 바닥을 거치고 있기 때문에 저렴한 가격에 매수하기에 적절하다고 조언한다.

높은 도로에 접해있거나 정사각 형태의 좋은 땅은 가격이 비싸 엄두가 나지 않을 경우, 맹지 등 못생긴 땅을 리모델링 해 몸값을 높이는 방법도 고려할만 하다.

길 하나로 맹지가 금싸라기로
맹지는 도로와 접하지 않은 땅으로 일반적으로 가격이 저렴하다.

차량통행이 불가능해 건축 인ㆍ허가를 받을 수 없어 도로를 낀 토지 시세의 50~60% 수준이다.

하지만 땅의 생김새나 주변 땅과 어떻게 어우러져 있는지에 따라 뜻 밖에 좋은 물건이 되기도 한다.

구거 점용허가를 받아 진입로를 개설하거나 도로와 접한 다른 토지와 병합하면 맹지에서 벗어날 수 있다.

‘구거’란 용수 또는 배수를 위해 일정한 형태를 갖춘 인공적인 수로, 둑 및 부속시설물의 부지와 자연 유수로 생겼거나 있었던 것으로 보이는 작은 수로부지를 말한다. 　

구거가 있던 위치였다는 사실만 지적도상에 남아 있으면 지자체에서 구거점용허가를 받을 수 있다. 　허가를 받으면 콘크리트관을 매설하고 도로를 포장하는 방식으로 진입로를 만들면 된다.

공사비용은 지역별, 규모별로 차이가 있지만 평균 ㎡당 30만~50만원 정도다.

또는 맹지 가까이에 도로와 접한 땅이 있는 경우 이를 순차적으로 매수한 뒤 합필하면 맹지도 일반 토지로 탈바꿈 할 수 있다.

도로를 사이에 두고 다른 사람의 땅이 있어서 어쩔 수 없이 맹지가 된 경우, 그 사이의 토지 일부분을 매입해 진입로를 내는 방법도 있다.

보기 좋은 땅이 값도 비싸다
동일한 위치에 같은 크기의 땅이라고 해도 방치된 땅과 유실수가 자라는 땅은 값어치가 다르다.

울퉁불퉁한 땅을 메워서 평평하게 하고 과실수를 심고 과수원으로 활용하면 2~3년 뒤 수확물로 수익을 창출할 수 있기 때문에 땅의 가치가 높다.

유실수는 품종에 따라 다르지만 1묘목당 1만원이면 대지 300평 기준으로 100만원 정도 필요하다.

경기도 양평의 사랑방부동산 장혜연 대표는 “지난 해 한 투자자가 지목 전인 토지 270평을 1억2000만원에 매입해 100만원을 들여 유실수와 조경수를 심어 깔끔하게 가꾼 결과 1억8000만원까지 값이 올랐다”며 “비싼 계획관리지역 땅을 사서 정부나 대기업 차원의 대규모 개발을 기대하기 보다 저렴한 땅을 가공하는 게 안전한 투자법”이라고 설명했다.

모양이 좋지 않은 땅도 합필을 통해 보기 좋은 땅이 될 수 있다.

삼각형 모양의 토지는 가격이 낮게 나와도 면적에 비해 쓸모가 없어 사는 사람이 많지 않다.

이런 모양의 토지는 모양이 좋지 않은 다른 땅과 접해 있는 경우가 많은데, 두 토지를 합하면 토지 모양이 다듬어지면서 값어치도 오르게 된다.

때문에 모양이 좋지 않아 싼 가격에 매물로 나온 토지가 있다면 인접 토지도 매수할 수 있는지 알아볼 필요가 있다.

강공석 투모컨설팅 대표는 “토지 거래시장이 투명해지고 소유자들이 토지가치를 인식하면서 예전만큼 5~10배 수익이 나는 투자처는 없지만 맹지를 잘 개발하면 2~3배의 수익률은 충분히 거둘 수 있다”며 “지적도상 맹지더라도 도로가 있는 경우에는 건축행위가 제한될 수 있고, 이 도로가 차도일 경우 개인소유인지 지자체 도로법에 포함됐는지에 따라 허가여부가 나뉘므로 기본서류상 확인이 반드시 필요하다”고 설명했다.


문수아기자 moon@