[스크랩] [부동산 돋보기] 시장을 짓누르는 부동산 편견 3가지

매일경제 07/30 18:29

 

부동산에도 편견이 존재한다. 버블과 관련된 편견은 3가지다. 주택은 투기수요 때문에 집값이 상승하고, 물가상승률(혹은 경제성장률)을 넘는 집값 상승분은 모두 거품이라는 편견이 첫 번째다. 왜 이런 편견이 생겨났을까?
우리나라는 짧은 기간에 산업화, 도시화를 한꺼번에 경험하면서 부동산 가격이 급등했다. 참여정부 때 투기와의 전쟁도 부동산에 대한 부정적 인식을 쌓기에 충분했다. 국민들의 유난한 평등의식도 문제다. 지금 우리사회는 온통 '부동산 함정'에 빠졌다고 해도 과언이 아니다. 정책은 오락가락, 투자자는 우왕좌왕, 시장은 대혼란 그 자체다.

그런데 이러한 편견은 과연 사실일까? 이론과 통계, 외국과의 비교를 통해 하나씩 검증해 보자.

부동산도 수급에 의해 균형가격이 결정된다. 투기 수요뿐만 아니라 실수요에 의해서도 집값은 얼마든지 오를 수 있다. 주택시장의 70% 이상은 실수요자가 지배한다. 부동산은 입지, 수익, 잠재가치 등 본질적 가치에 의해서도 가격이 형성된다. 따라서 집값 상승분이 모두 투기에 의한 거품이라는 주장은 옳지 않다.

둘째, 국내 집값이 세계 최고 수준라는 편견은 주로 소득 대비 주택가격비율(PIR)지표에서 비롯된다. 하지만 PIR는 나라마다 주거유형이 다르고 산출방법도 다르다. 객관적 비교평가가 어렵다는 얘기다. 예컨대 아파트 중심인 국내 주택과 단독주택 위주인 미국, 영국 주택과는 단위면적당 가격차이도 크고 조사방법도 다르다. 일본 사례를 통해 설명해 보자. 일본은 우리보다 1인당 국내총생산(GDP)이 두 배 이상 높고 부동산 값도 1991년에 고점을 기록한 후 거품이 빠졌다. 최고 부촌인 롯폰기힐스의 최고급 주상복합 집값은 3.3㎡당 1000만엔(약 1억2000만원) 선인 데 비해 국내 최고인 삼성동 아이파크 단지는 5000만원 수준이다.

그렇다면 아파트 임대료는?
KOTRA가 2008년 말 기준으로 글로벌 도시의 아파트 임대료(150㎡ 기준)를 조사한 결과 파리, 뉴욕, 런던이 약 6000달러로 가장 높고 샌프란시스코, 시드니, 홍콩, 베이징 등이 약 2500달러, 호찌민이 1900달러 등으로 나타났다. 반면 서울은 마닐라와 비슷한 1500달러 수준에 불과했다. 국내 집값이 싸다는 점을 강조하려는 것이 아니다. 도쿄를 비롯한 전 세계 수도권의 집값과 월세는 상상 이상으로 비싸다.

셋째, 인구감소→주택수요 급감→주택매물 급증으로 집값이 당장 폭락할 것이라는 주장도 신뢰성이 떨어진다. 국내 인구는 2020년을 정점으로 감소하지만 주택 수요에 더 큰 영향을 미치는 가구 수는 2030년까지 증가할 전망이다. 이민정책 변화도 변수다. 약 700만에 이르는 교포와 사회적 인구가 유입되면 자연인구 감소폭은 줄어들 수 있다. 즉 2020년 이전에 집값이 붕괴될 확률은 매우 낮다.

이 밖에 GDP와 부동산의 함수관계를 볼 때도 국내 집값의 꼭짓점을 논하기엔 아직 이르다.

일본의 부동산은 GDP가 1000조원에서 5000조원 수준으로 증가했던 1980~1990년대 사이에 폭등했고 이후 성장률이 주춤하면서 부동산값도 폭락했다. 그러나 한국의 GDP는 현재 약 1000조원으로 증가 추세에 있다. 일본과 국력을 비교한다면 2500조원까지, 적어도 10년 이상 성장잠재력과 집값 상승 탄력은 충분하다는 결론이다.

그렇다면 시장 주체들은 어떻게 행동해야 할까?
정부는 7.8% 선에 불과한 공공임대아파트 공급 비율을 선진국 수준인 20% 선까지 높이는 게 최우선 정책 과제다. 20%대에 이르는 빈곤층에 대한 주거안전망 확보 없이는 사회통합도, 올바른 정책도 기대하기 어렵다. 반면 중산층에 대한 부동산 문제는 시장자율에 맡겨야 한다. 유주택자는 연금대상 주택을 제외하고 잉여주택은 처분하고 수익성 부동산으로 갈아타는 게 낫다. 무주택자는 폭락하기만 기다리지 말고 저점매수 기회가 올 때 내 집 마련 계획을 짜야 한다.

[고종완 고려대 도시개발ㆍ자산관리최고위과정 겸임교수]

출처 : 건국대학교 부동산아카데미

글쓴이 : 웃는얼굴로 원글보기

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