전셋값 상승세가 가장 큰 변수

연말·연초시장 전망

 

전문가들은 부동산 시장 전반이 점차 호전되는 추세라는 점에서 이견이 없다. 내년 시장이 올해보다 여건이 좋아질 것이란 긍정적 전망도 스스럼없이 내놓는다. 물론 단서는 있다. 부동산 가격 급상승은 쉽지 않을 것이란 거다. 여러 변수가 있지만 전세가 상승세를 주목해야 한다는 의견이 많다. 연말까지 전세가 상승세가 계속되면 매매가 상승을 견인할 수 있다는 관측이다.

◆현재 시장은 '회복 진입기'

올해 주택시장의 흐름을 가장 정확히 예견한 것으로 평가받는 김선덕 건설산업전략연구소 소장은 현재의 주택시장을 불황기를 지나 회복 진입기에 접어들고 있다고 평가했다. 그가 독창적으로 개발한 주택시장 진단 모델인 '벌집모형'에 따르면 5국면(불황기)을 지나 6국면(회복 진입기)으로 봐야 한다는 것이다.

김 소장은 "지난 6월을 기준점으로 잡으면 집값 상승률이 마이너스로 나올 수 있다"면서도 "시장에 나타나는 현상을 보면 가격 보합세,거래 증가가 동시에 진행되고 있어 6국면으로 보는 게 맞다"고 말했다. 벌집모형은 회복기(1국면)，활황기(2국면)，침체 진입기(3국면)，침체기(4국면)， 불황기(5국면)，회복 진입기(6국면)의 6단계로 순환한다는 이론이다.

◆남북대치가 돌발 변수

연말 시장을 좌우할 돌발 변수는 남북 대치의 긴장 상황이다. 주택분양 마케팅회사인 내외주건의 김신조 사장은 "아직 북한 도발 변수가 부동산 시장에 큰 영향을 주진 않고 있지만 사태가 악화되면 실수요자나 투자자들의 생각이 달라질 수 있다"며 투자심리 위축을 경계했다. 물론 장기화될 변수는 아니라는 반론도 있다.

시장 안팎의 주목해야 할 변수중에선 입주 물량과 전세가 움직임을 잘 살펴야 한다. 불과 3~4년 전만 해도 정부는 전국에서 매년 40만채의 주택을 지어야 수급이 맞는다고 했지만 지금은 20만채로 공급 규모가 급감하고 있다. 올해 재개발 구역에서 5만~6만채 정도의 주택이 철거 등으로 줄어들 전망이었지만 경기부진으로 사업이 지연되며 1만채 수준으로 줄었다.

연말 · 연초 시장의 최대 변수는 주식시장 호전에 따른 유동성 확대라는 의견도 있다. 박원갑 스피드뱅크 부동산연구소장은 "입주량 감소보다 증시에서 돈을 번 사람들이 유동자금을 부동산 구입으로 돌리는 수요에 주목할 필요가 있다"고 말했다.

◆내년 전망과 전략

박 소장은 "수도권에선 소득 대비 높은 부동산 가격으로 인한 부담, 집값 상승 기대심리가 낮은 점, 아직 10만채가 넘는 미분양 주택 등으로 부동산 가격이 급상승하기 어려울 것"이라고 예상했다.

김 사장은 "부동산 매입 타이밍은 지금부터 시작"이라며 "팔아야 할 사람은 조금 더 시장을 지켜봐도 괜찮을 것"이라고 말했다.

장규호 기자 danielc@hankyung.com