DTI규제를 다시 강화하면 대폭등온다.

이원용

 

DTI규제에대한 공포심을 넘어야 한다.

 

근4년 DTI규제로 부동산시장이 침체한 것은 맞는 이야기입니다. 그런데 뜬금없이 오히려 강화하면 집값이 상승한다는 주장이 정말 이상할 수가 있을것입니다.

8.29대책 주요내용 중 하나인 DTI규제를 2011년까지 3월까지 한다입니다. 사실 현재 주택거래량에 비해 가격상승은 미흡한편입니다. 그이유는 국민들 대부분이 2011년4월 다시 수도권에 DTI규제를 실시할것으로 예상해 현재 거래량에 비해 가격상승이 더딘편입니다. 바로 단기투자는 거의 없다고 판단합니다.

바로 재건축에서 보면 은마나 잠실주공경우 강남일반아파트보다 가격상승이 더딘편입니다. 또한 같은 일반아파트도 현재는 재건축은 아니지만 과거 80년대에 준공한 아파트들은 재건축 제도가 조금만 바뀌면 얼마든지 재건축을 할수가 있는곳이 강남은 많이 있습니다.(용적율양호) 이러면 이런 단지들은 아파트가 노후가되 매매가격은 어느정도 후일 재건축 기대심리가 있지만 아무래도 노후화가되 매매가 대비 전세비율이 오리지날 일반아파트들보다 전세비율이 낮은 것이 정설입니다.

그런데 여기 단지들도 오리지날 강남 일반 아파트단지보다 가격회복이 더디고 있습니다.

보통 강남30평대전후가 2009년9월이 금융위기후 최고가로 판단이 됩니다(06년 고점대비 90%)

2009년9월 2010년12월2일현재

잠원동아 34평 8억7천 8억6천5백(오리지날 일반 아파트)

서초삼풍 34평 9억5천 9억 (잠재적 재건축 가능아파트)

잠실주공 34평 12억7천 11억2천 (재건축아파트)

위의 표에서 보듯 일반아파트가 가격회복이 가장 좋습니다. 이유는 매매가 대비 전세비율이 가장높습니다.

필자는 현재 강남권 중심으로 가격회복은 전세가 상승이 주요 원인으로 보고 있습니다.

2008년12월 가격이 곤두박질했을때 실제 강남 대출규제를 풀지도 않고 후일 풀겠다는 달콤한 말로만으로도 우리는 금융위기때 집값이 상승했습니다.

그런데 지금은 실제 대출규제를 풀어도 후일 다시 규제를 하겠다고 하니 투기수요보다는 전세비율이 50%가넘는단지 위주로 가격반등이 오고 있습니다.

필자는 평소 대출규제는 공급이 부족하면 절대 힘을쓸수 없다고 단언합니다. 2007년3월 DTI를 수도권전역으로 확대하면서 공급이 전체적으로 부족한적이 한번도 없었습니다. 다시 말해 DTI제도가 아직 공급이 없는 상태에서 DTI위력이 무엇인지 아직 아무도 모른다는 점입니다.

부분적으로 2008년 상반기 강북3구와 경기북부가 DTI제도하에서 2006년 집값상승에 이어 추가 상승했습니다. 이유는 전세값 상승이었습니다. 현재는 강북이 2009년 이후 뉴타운.재개발 등에 공급이 시작했고 경기북부지역에도 2009년부터 공급이 이루어지고 있었습니다.

만약 2011년4월 부터 DTI다시 강화하면 이때 만약 공급부족으로 집값이 상승하면 국민들은 DTI제도는 공급부족을 이길수가 없구나 하는 심리만 생기면 그때부터는 대폭등이 온다라는 것이 저의 주장입니다.