[세금이야기] 특수관계인에게 부동산 싸게 팔면…

양도소득세는 매매차익의 크기에 비례해 부담하는 세금이므로 매도가액이 낮거나 취득가액이 높아야 양도소득세를 적게 낼 수 있다.

세법에서는 부동산을 실제로 사고판 가격을 기준으로 해 매매차익을 계산하도록 규정하고 있다.

하지만 타인이 아닌 특수관계자 간 거래에 있어서는 거래가격을 조절해서 세금을 줄일 가능성이 있다.

소득세법에서는 이를 대비해 친족 등 특수관계에 있는 자에게 부동산을 시가보다 5% 이상 또는 3억원 이상 싸게 팔거나 높게 산 경우에는 실지거래가액이 아닌 시가를 양도가액 내지 취득가액으로 보아 양도소득세를 계산하는 규정을 마련하고 있다.

여기서 말하는 특수관계자란 본인의 친족(6촌 이내의 부계혈족, 4촌 이내의 부계혈족의 아내, 3촌 이내의 부계혈족의 남편과 자녀, 3촌 이내의 모계혈족과 그 배우자 및 자녀, 아내의 2촌 이내의 부계혈족 및 그 배우자 등)과 본인의 자금으로 생계를 유지하는 자 및 종업원 등을 말한다.

또 이들이 합한 출자 지분율이 30% 이상인 법인과 이들이 이사의 과반이거나 출연금을 50% 이상 출연해서 설립한 비영리법인도 특수관계자에 포함된다.

또 시가란 거래일 전후 3월 이내의 매매사례가액, 감정평가액, 개별공시지가 등을 말한다.

그렇다면 특수관계자로부터 부동산을 싸게 사거나 비싸게 판 상대방은 어떻게 될까.

'상속세법 및 증여세법'에서는 특수관계자 중 배우자나 직계존비속 간에 부동산을 매매한 경우에는 매매대금의 수수가 실질적으로 이루어진 사실을 입증하지 못하면 전액을 매도자가 매수자에게 증여한 것으로 간주해서 증여세를 내도록 규정하고 있다.

위에 해당되지 않는 거래로서 특수관계자로부터 부동산을 시가보다 30% 이상 또는 3억원 이상 저렴하게 산 사람은 시가에서 30% 또는 3억원 중 적은 금액을 공제한 금액에서 다시 대가를 공제한 후 잔액은 매도자로부터 증여받은 것으로 간주해서 증여세를 내야 한다.

반대로 특수관계자로부터 부동산을 시가보다 30% 이상 또는 3억원 이상 높게 판 사람은 대가에서 시가의 30% 또는 3억원 중 적은 금액을 공제한 금액에서 다시 시가를 공제한 후 잔액은 매도자로부터 증여받은 것으로 간주해서 증여세를 내야 한다.

[이원배 매경세무센터 세무사]